Steph Douglass es cofundadora de Open House Austin, una agencia de bienes raíces enfocada en la educación. steph douglas
- Steph Douglass posee 29 unidades de alquiler y es cofundadora de una agencia inmobiliaria de Austin.
- Compró y alquila una pequeña casa en su patio para pagar su hipoteca.
- Douglass dice que necesita menos riqueza de la que piensa para comenzar a invertir en bienes raíces.
Este ensayo como se dijo se basa en una conversación con Steph Douglass, propietaria de 29 unidades de alquiler y cofundadora de Open House Austin. Ha sido editado por su extensión y claridad.
Compré mi primera casa en 2013 en Austin, Texas, cuando solo tenía 24 años. No pensé que volvería a comprar otro, pero ahora tengo 29 unidades de alquiler.
Cuando compré mi primera casa, estaba enseñando matemáticas en cuarto grado y no tenía un ingreso muy alto: comencé con $43,000 y terminé mi carrera de 7 años con alrededor de $57,000 al año.
Así que decidí rentar parte de mi casa a un compañero de cuarto, y desde entonces he usado bienes raíces para generar ingresos para mí.
Por ejemplo, la pequeña casa en mi patio paga completamente la hipoteca de la casa en la que vivimos mi prometido y yo.
Agregué un gran porche a la pequeña casa. steph douglas Empecé sacrificando mi propio espacio
Después de comprar mi primera casa, alquilé parte de ella a un compañero de cuarto. Luego, una vez que me mudé y compré una segunda casa, la alquilé a largo plazo. Pero incluso en mi segunda casa, alquilé una habitación como Airbnb.
Eventualmente, me cansé mucho de compartir mi espacio. Tuve que sacrificar mucha de mi privacidad y estaba cansado de eso.
Fue entonces cuando hice la transición a las casas pequeñas, eran la mejor manera de ganar dinero sin tener que sacrificar mi propio espacio.
La gente a menudo pasa por alto sus patios, pero hay un valioso espacio de alquiler allí.
Mi primera casa diminuta era un garaje separado reformado que ya estaba en mi jardín. Pero asegúrese de verificar que vive en una zona donde se le permite tener un alquiler en su jardín. Puede verificar eso en «su ciudad.gov» como Austin.gov.
Preparar mi garaje para ser alquilado tomó mucho tiempo y recursos. Descubrí que comprar casas diminutas terminadas era una opción mucho mejor.
Mi pequeña casa fue transportada en camión. steph douglas
Mi pequeña casa costaba $89,000 y estaba completamente terminada por dentro
Compré una casa diminuta prefabricada y completamente terminada en un lugar local llamado Creative Living Solutions por alrededor de $ 89,000, que incluían las tarifas de entrega y amarre (que aseguran la casa diminuta en su lugar).
Fue un proceso bastante fácil. Caminé mucho y pude ver los diferentes diseños de las casas pequeñas. Estos lugares necesitan mucho espacio para que pueda encontrar tiendas similares en las zonas rurales.
Puse un 20% de pago inicial, así que unos $18,000. Ahorrar $ 18,000 no es poca cosa, pero creo que muchas personas podrían hacerlo si ahorraran durante algunos años como lo hice yo.
Luego saqué un préstamo para vehículos recreativos por el 80 % restante. Un préstamo de RV es tan difícil de obtener como un préstamo de automóvil. Todavía necesita calificar, y su tasa de interés se basa en sus calificaciones. Nuestra tasa de interés es del 7%.
Aquí está la cocina dentro de mi pequeña casa. steph douglas Pagamos impuestos sobre la propiedad en toda la propiedad (está en la parte trasera de una propiedad con una casa construida, que pagaríamos de todos modos). También pagamos un impuesto de RV del 6,25 % al momento de la compra, como lo haría con la compra de un automóvil. Los servicios públicos cuestan alrededor de $ 125 en promedio para la electricidad, el agua, el alcantarillado y la basura en total.
La pequeña casa venía con casi todo: encimeras, un refrigerador y un microondas. Las únicas cosas que tuvimos que hacer fueron plomería y electricidad. Así que agregamos conexiones para vehículos recreativos en la parte trasera de nuestro lote, detrás de nuestra casa, y conectamos la pequeña casa. También bordeamos la pequeña casa para cubrir los bloques de cemento y las ruedas. Decidimos agregar una cubierta expansiva también. Todos estos extras nos costaron alrededor de $10,000 más que tomamos de nuestros ahorros.
Después de la entrega, la pequeña casa estuvo lista para ser alquilada en 10 días.
Me preocupaba que la gente no estuviera interesada en alquilarlo, pero las reservas llegaron a raudales
Lo alquilamos a corto plazo y diría que permanece reservado entre el 80 y el 99 % del tiempo. Alrededor del 90% de nuestros inquilinos provienen de Airbnb, pero también usamos Booking.com y VRBO.
Siempre elijo muebles neutrales para mis unidades de alquiler. steph douglas
Estos son algunos de mis mejores consejos para ganar dinero con tu pequeña casa.
- Sea justo y flexible con sus precios
Algunas personas no quieren ceder en sus precios y perder inquilinos por ello. Mi pequeña casa va desde $ 79 por noche hasta $ 200 por noche según la demanda. Se me ocurrió mi precio por prueba y error y en su lugar utilicé una fórmula no oficial.
Si no se reserva con 5 días de anticipación, bajaré el precio $10 por noche. Si al día siguiente todavía no está reservado, bajaré el precio otros $10.
Cada vez que cambia el precio, el algoritmo lo sube en la búsqueda. Por lo tanto, no solo atraerá a más personas con un precio más bajo, sino que también más personas verán su listado.
- Cambie el título de su listado en línea con frecuencia
Compro en tiendas de segunda mano para decorar mi casita. steph douglas Cambiar el título de su alquiler de vez en cuando también lo mejora en el algoritmo. Nos gusta llamar a nuestra pequeña casa «La cabaña», pero a veces cambiamos la forma en que describimos la ubicación o la decoración para mantener las cosas frescas.
- Hazlo lindo, pero no rompas el banco
Tener muebles lindos es muy útil. Pero la mayoría de nuestros muebles son de tiendas de segunda mano o Goodwill. Recomiendo ir a algunas tiendas diferentes durante un período de 5 días y encontrarás todo lo que necesitas por muy poco dinero.
Me gusta mantenerme neutral en piezas grandes como sofás y edredones. Pero luego condiméntelo con cojines y cosas que son fácilmente reemplazables a medida que cambian las tendencias. Además, a la gente le encantan las plantas, incluso las artificiales.
- Una empresa de gestión vale totalmente la pena.
Utilizo una empresa de administración y ellos se encargan de la limpieza y la coordinación con los inquilinos. La compañía también lo ayuda a preparar su propiedad encontrando muebles. Es la única manera de hacer que mis unidades de alquiler realmente generen ingresos pasivos.
Antes de contratar a la empresa, mi prometido y yo hacíamos todo el trabajo en equipo y en realidad era como un trabajo de medio tiempo. Pero ahora llegamos a ser casi totalmente no intervencionistas. No tengo que preocuparme por los invitados ni por ningún problema: todo está resuelto. Tal vez paso 2 horas al mes en los alquileres y eso es solo para asegurarme de que se paguen las facturas y demás.
Pagamos el 30% en gastos de gestión. — Pago el 20 % de los gastos de administración de la propiedad y el 10 % de los gastos de limpieza, por lo que totaliza el 30 %. Las tarifas de limpieza dependen de la cantidad de reservas separadas que recibo por mes, y la tarifa de administración del 20% se basa en los totales de la reserva. Puede fluctuar mes a mes bastante.
De hecho, mi madre trabaja en la empresa de administración que uso, pero recomiendo usar una empresa de administración que se especialice en alquileres a corto plazo. No es barato usar uno, pero para mí vale la pena porque apenas tengo que hacer ningún trabajo real.
Puedes entrar en el juego inmobiliario antes de lo que piensas
En promedio, la pequeña casa recauda $3,500 al mes. Y luego, una vez que pago las tarifas de administración, mi hipoteca y la hipoteca de la casa pequeña, básicamente estoy alcanzando el punto de equilibrio. Pero puedo vivir en mi casa libre de hipotecas, lo cual es enorme, y me hace sentir realmente genial y poderoso el no tener que preocuparme por un pago gigante.
Agregué un porche para atraer inquilinos. steph douglas Desde entonces, compré otras dos casas diminutas que se encuentran detrás de mis propiedades de alquiler.
Mucha gente piensa que existe esta gran barrera para entrar en el sector inmobiliario. Pero el gobierno quiere que compres una casa por primera vez y lo incentiva en ciertos casos. Por lo tanto, puede hacer un pago inicial de tan solo un 3 % o un 5 %, y en realidad no es mucho.
Si el precio medio de una casa es de $500,000, entonces el 3% de eso es alrededor de $15,000. Y luego debe contabilizar los costos de cierre en alrededor de $10,000. Así que yo diría que necesitas tener $25,000 para empezar.
Asociarse con otros es otra forma de hacer que la compra de una vivienda sea más asequible. Me he asociado con mi prometido, mi mamá y mis hermanas. En lugar de simplemente pedir dinero a la gente, he apostado 50/50 por las casas para que todos nos beneficiemos.
A partir de ahí, puede alquilarlo a un compañero de cuarto, convertirlo en un Airbnb o alquilar un espacio de césped para que las personas puedan estacionar sus vehículos recreativos. Luego, toma lo que hubieras gastado en alquiler y utilízalo para comprar otra casa.
Hay tantas maneras en que puede ser creativo y no puedo enfatizar lo suficiente el poder que conlleva eliminar el pago de su hipoteca o su alquiler. Y puedo usar ese dinero para comprar más propiedades.
como se le dijo al colaborador 2022 Liderazgo de pensamiento Más…
