Málaga es la segunda provincia española donde se realizan más compras de vivienda sin necesidad de financiación, lo que demuestra el alto peso que el perfil de compradores de alto poder adquisitivo y de carácter inversor (entre ellos, muchos extranjeros) tienen en el actual mercado inmobiliario. Un estudio elaborado por la firma consultora UVE Valoraciones revela que la provincia de Málaga contabiliza en los últimos doce meses un total de 16.144 compras de vivienda que no han necesitado financiación hipotecaria (por lo tanto, pagadas al contado), cifra sólo superada en España por Alicante (33.477) y que supera la de otras plazas inmobiliarias de tronío como Valencia (13.859) o Barcelona (10.418). Madrid (6.716) o Baleares (5.439), por poner otros ejemplos significativos, quedan bastante más atrás.
El informe, que toma datos entre agosto de 2022 y 2023, revela que las zonas con mayor componente turístico, por un lado, y las provincias de la España vaciada, por otra, son las que presentan un mayor porcentaje de compras sin financiación. En Málaga, por ejemplo, la tasa de adquisición de vivienda donde el comprador no recurre a la firma de hipoteca es del 44% sobre el total de los préstamos que se conceden. Alicante es la que tiene el porcentaje más alto (un 64%), mientras que provincias de interior como Ávila, Zamora, Cuenca o Soria superan el 50%. Castellón o Santa Cruz de Tenerife, que son también de corte turístico presentan tasas de entre el 47% y el 52%.
En el lado opuesto, las tres provincias vascas, Madrid, Sevilla, Barcelona, Valladolid o Zaragoza son zonas con bajo porcentaje de compra sin financiación. En Guipúzcoa, por ejemplo, sólo el 4,7% de la adquisición de vivienda se hace sin hipoteca, en Madrid el 8,9%, en Sevilla el 14,6% y en Barcelona el 16,7%.
En España se registraron cerca de 205.000 compras de vivienda que no necesitaron de préstamo hipotecario, lo que representa un 33% de todas las casas que se vendieron entre agosto de 2022 y agosto de 2023. Las compras al contado han aumentado un 35% en relación al mismo periodo precedente.
Según UVE Valoraciones, probablemente este tipo de transacciones sigan creciendo en el futuro: «Quienes pueden comprar una vivienda al contado no sufren los efectos de la subida de tipos de interés y sus inversiones alternativas o son menos rentables (deuda pública con un rendimiento nominal semejante a la inflación) o son poco seguras (la bolsa puede bajar por la mala situación económica mundial y las subidas de los tipos de interés). Los alquileres al alza son un incentivo para invertir y para defenderse de la inflación», comenta.
Además, la consultora cree que el actual escenario económico, con tipos altos de interés que siguen aumentando el nivel de Euríbor, erosiona las posibilidades de compra de quien necesita hipoteca. «Los compradores han quedado divididos en dos: los que necesitan financiarse y los que no. Los primeros tienen menos capacidad de compra, los segundos no han variado su capacidad y ven que la subida de los alquileres hace más rentable su inversión. Esto explica la evolución divergente de las transacciones con y sin financiación», apunta.
A su juicio, el mercado inmobiliario vive ciertos efectos macroeconómicos derivados de la pandemia. Las transacciones financiadas tienden a disminuir por las crecientes dificultades para pagar las cuotas hipotecarias. «Tras el parón de la actividad provocado por el confinamiento, las inyecciones de dinero del BCE (necesarias para relanzar la economía) han provocado un considerable aumento de la inflación que han llevado al BCE a elevar los tipos de interés para intentar frenarla. Esto ha recortado la capacidad de quienes compran para usar la vivienda y que suelen financiarse para hacerlo, mientras que la subida de la inflación ha presionado al alza los precios de las viviendas y, sobre todo, los alquileres», señala. Y precisamente, el aumento de las rentas de alquiler se ha convertido en un «aliciente» para los inversores patrimonialistas, especialmente si no necesitan financiarse para comprar.
Este escenario, muy aplicable a provincias como Málaga, según la consultora, no es el más idóneo para asistir a una contención palpable del precio. «En las zonas turísticas con alta proporción de compras sin financiación es muy probable que los precios sigan subiendo. Para quienes buscan una vivienda para uso propio en estas zonas y se tienen que financiar, la situación empeorará: mayores precios y menor poder adquisitivo», advierte.
En opinión de UVE Valoraciones, las provincias en las que la proporción de compras financiadas es mayor (Madrid, Barcelona, País Vasco y Sevilla, principalmente) tienen más probabilidades de ver disminuir los precios de compra. «Lo que puede salvarlas de la caída de precios es que son zonas con déficit de viviendas», dice.
El Euríbor sigue encareciendo las cuotas hipotecarias El pago de la hipoteca se ha convertido en un verdadero dolor de cabeza para los consumidores que tienen una casa en propiedad por la escalada del Euríbor. El índice ha cerrado octubre con una tasa media del 4,1%, la más alta desde noviembre de 2008. Hace un año estaba en el 2,6%, por lo que en el caso de un crédito medio de 150.000 euros a un plazo de 25 años con Euríbor y un diferencial del 1%, la cuota saltará de un entorno de 759 euros a 881 y un incremento de unos 122 euros al mes (más de 1.450 euros anuales). El problema es que este encarecimiento se suma al que ya se produjo el año pasado, cuando el Euríbor dejó sus niveles históricamente bajos y subió esas mismas hipotecas en unos 215 euros al mes (2.580 euros al año). De esta forma, el incremento acumulado de una cuota hipotecaria media ha sido de unos 340 euros al mes.