El stock de viviendas nuevas a la venta en Málaga aumentó al año pasado ligeramente tras once ejercicios de caída continuada, un dato ciertamente curioso ya que la realidad del mercado inmobiliario es que todo lo que se construye tiene venta prácticamente inmediata, según constata a este periódico la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP). El último informe anual del Ministerio de Transportes y Movilidad y Sostenible relativo al stock en España, publicado estos días, refleja que el volumen de viviendas nuevas pendientes de venta en Málaga, a cierre de 2023, es de 4.177 unidades, con un aumento del 68% en relación con el año anterior, cuando había unas 2.500.
Se rompe así, al menos a nivel técnico, una sostenida senda de caída que se había acelerado en ejercicios anteriores debido al vertiginoso ritmo de compra de viviendas. En 2011, cuando el sector inmobiliario estaba prácticamente paralizado por la crisis económica y financiera, el stock en Málaga alcanzaba las 19.013 viviendas, con lo que la reducción es del 80% respecto a aquellas cifras.
Esa dinámica se ha revertido en 2023 debido quizá a la entrada de nuevas promociones y, también, a la ralentización del ritmo de venta de viviendas que se viene experimentado desde hace un año debido a los altos tipos de interés aplicados por el Banco Central Europeo (BCE). El hecho de que el acceso a las hipotecas se haya encarecido a medida que el Euríbor subía (ha estado en el 4% y ahora se mueve en el 3,65%) está frenando operaciones de compra. Otra cuestión es que el stock que maneja el Ministerio sigue computando un pequeño resto de viviendas heredadas aún de la crisis inmobiliaria de 2008 que, por cuestiones como su ubicación, tendrán muy difícil salida comercial.
La ACP, en todo caso, resta importancia a esta estadística ministerial, de la que tampoco tiene clara la metodología, y destaca que, actualmente, «todas las promociones que se ejecutan en la provincia de Málaga acaban sus obras con todo ya vendido».
«No hay ninguna percepción en el sector de que pueda existir stock de vivienda ahora mismo, al contrario, lo que venimos demandando es poder promover a un mayor ritmo porque la demanda es muy superior a la oferta», dice su secretaria general, Violeta Aragón.
De hecho, en los cuatro últimos años se han acabado más de 22.600 viviendas en la provincia de Málaga, según los datos del Colegio de Arquitectos, y las ventas de vivienda nueva han superado con creces esta cifra, con casi 30.000 operaciones de compra en el mismo periodo, según las cifras del INE. Eso significa que, en líneas generales, el mercado inmobiliario malagueño adquiere todo lo que se edifica e incluso va absorbiendo viviendas que pudieron acabarse justo en los años anteriores.
Para la ACP, la dinámica del mercado es clara: la oferta siendo muy insuficiente ante la enorme demanda actual y ésa es una de las grandes razones de la preocupante escalada de precios experimentada en los últimos años, algo que dificulta mucho el acceso a una casa a gran parte de la población. Además, según el INE, la creación de nuevos hogares en los próximos 15 años se estima en 14.000 anuales en la provincia con lo que Málaga, pese a estar terminando una media de más 5.000 viviendas año, estaría acumulando déficit.
Aragón recuerda que el Banco de España ya ha advertido que en el país hay un déficit de 600.000 viviendas. Los constructores dicen que, de esa carencia, unas 100.000 corresponderían a Andalucía, de las que un tercio serían en Málaga.
Una imagen de la pasada edición del salón inmobiliario Simed de Málaga. / Álex Zea
Málaga, en una gran posiciónEn España, el stock de vivienda nueva es de 447.691 unidades a final de 2023, prácticamente al mismo nivel del año anterior (sube un 0,7%). En el año 2009, justo después del reventón de la burbuja inmobiliaria y la paralización de las ventas de viviendas, el stock en España rozaba las 650.000 (no hay datos por provincias de ese ejercicio) y en 2011 se contabilizaban 626.670. A partir de entonces, en estos últimos once años se han comercializado casi 180.000, con lo que el stock ha bajado un 30%. En todo caso, Málaga presenta un ritmo de ventas muy superior a la media nacional.
El stock acumulado aumenta en Andalucía, Madrid, País Vasco, Cataluña, Ceuta y Melilla y Aragón, mientras que en el resto de las comunidades disminuye o es cero. Asturias, Galicia, Murcia y Canarias tienen caídas superiores al 2% y la Comunidad Valenciana tiene una caída de más del 5%. En cuanto a las provincias destaca Guadalajara cuyo stock acumulado disminuyó un 41%. Por contra, en Huelva sube un 23% y en Sevilla un 20,8%, según recoge el Ministerio.
Un stock equilibradoLos mayores remanentes de viviendas, heredados en su mayor gran parte de la época de la crisis, se concentran a nivel provincial, sobre todo en Madrid (51.449 unidades), Barcelona (48.605), reuniendo un 11,4% y un 10,8% respectivamente del stock total en España, mientras que Alicante (30.092) suma otro 6,7%. Le siguen Castellón (23.180), Toledo (20.733), Valencia (20.466), Murcia (19.239) y Tenerife (18.089).
«Las provincias con mayor stock sobre el stock nacional se sitúan en la costa mediterránea, así como Madrid, Toledo, Sevilla y Santa Cruz de Tenerife», señala el Ministerio. Pero de esa perspectiva se libra precisamente Málaga, con un remanente muy contenido, con únicamente un 0,9% del stock nacional. A nivel andaluz, la provincia malagueña también muestra una posición baja ya que, por ejemplo, Sevilla acumula 17.875 viviendas sin vender, Almería 14.458, Granada 9.524 y Cádiz 8.840.
Otra muestra del equilibrio del mercado inmobiliario malagueño es que su remanente tan sólo supone un 0,41% de su parque total de viviendas (el año anterior era también de sólo el 0,27%), una tasa muy por debajo de la media nacional (1,66%). Madrid y Barcelona presentan una proporción del 1,71% y el 1,85% respectivamente, lo que revela que, pese a reunir un gran volumen de viviendas, el stock es adecuado. Algo similar ocurre con Valencia (1,36%).
Entre las zonas con mayor stock sobre el parque de viviendas se sitúan algunas provincias de interior como Toledo, La Rioja, Ciudad Real, Lleida y Teruel, que se mueven entre el 3,3% y el 4,6%. En estas zonas, la salida del producto acumulado sigue siendo muy lenta.
Lo que sorprende más, en cambio, es que provincias como Tenerife o Almería, que son de corte más turístico, estén también en el 3,3%. El caso más extremo es del Castellón, con un 5,1% de stock sobre su parque total de viviendas.
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