Málaga necesita triplicar de forma urgente la producción anual de viviendas nueva si quiere dar repuesta a las previsiones de crecimiento de población y detener la actual escalada de precios, según las conclusiones expuestas este miércoles por la consultora inmobiliaria Savills durante la presentación de su informe anual ‘Visión Málaga 2024’. Según sus datos, la oferta de vivienda de obra nueva en el mercado es de más de 4.000 nuevas unidades anuales, pero para alinear la producción con la previsión de creación de hogares sería necesario producir al menos en torno a 7.500 unidades al año. Savills considera además que, para recuperar el déficit acumulado en los últimos años, la cifra debería estar en torno a 12.000 unidades de obra nueva anuales durante los próximos cuatro o cinco años.
Por segmentos, los cálculos de Savills son que la vivienda libre, que está en torno a las 4.000 unidades anuales en Málaga y su área metropolitana, debería duplicarse hasta las 8.000, mientras que la VPO, que apenas ronda las 1.000, debería cuadruplicarse hasta las 4.000.
El estudio señala que este desajuste seguirá afectando al incremento de precios en la ciudad hasta lograr el equilibrio entre oferta y demanda. La obra nueva plurifamiliar en Málaga se ha situado un 5% por encima de los niveles del año anterior, rompiendo la barrera de los 4.000 euros el metro y superando los 500.000 euros de media para un piso nuevo en la capital. Los valores de este segmento de pisos prácticamente se han duplicado desde 2016, cuando el mercado se movía en los 260.000 euros de media. Y para los próximos años, la subida de precios se seguirá moviendo entre el 5% y el 7% si no se pone remedio con más oferta. «La vivienda se ha convertido así en un bien de alta clase. Es difícil encontrar en la capital precios por debajo de los 3.600 euros el metro», advierte.
«Aunque la nueva oferta en el mercado se ha incrementado un 15% en 2024, el ritmo de absorción se mantiene fuerte y ya están vendidas el 63% de las viviendas plurifamiliares y el 55% de las unifamiliares en mercado en los últimos doce meses. Eso no es sano, porque implica que en año y medio una promoción está vendida por completo», detalla.
¿Cuál es el riesgo de no atajar este problema en estos próximos años? Para Savills, que Málaga deje de ser una ciudad tan atractiva para vivir y para invertir como lo es ahora mismo. «Málaga siempre va a ser un gran destino, pero si hay factores que vuelven más incómoda, hay riesgo de que, por ejemplo, algunas empresas decidan irse a otro sitio. No son las consecuencias que deseamos, Sería una pena», ha comentado el director de la consultora en Andalucía, José Félix Pérez-Peña. En su opinión, el problema de la vivienda y del suelo (que no es sólo de Málaga sino también de España y de las principales capitales europeas) representa una emergencia similar a la de la sequía o a la que en su momento generó el Covid.
Crecerá el doble que Sevilla y sólo construye la mitadEn el informe, Savills apunta que Málaga es la provincia española que más va a crecer en número de hogares de aquí a 15 años (2039), y que el mayor crecimiento se va a producir hasta 2028, con más de 20.192 hogares anuales. Félix Pérez-Peña ha destacado la paradoja de que Sevilla, con una estimación de aumento de población que sólo alcanza la mitad que Málaga, está construyendo el doble de viviendas en los últimos años.
«Para atender esta demanda, mientras se va consolidando además la tendencia de una mayor concentración en áreas urbanas, es necesario al menos duplicar el ritmo de producción de vivienda nueva en Málaga y su área metropolitana, completando sectores con la creación de nuevos barrios, regenerando zonas bien comunicadas e incrementando significativamente la vivienda asequible», ha apuntado Pérez-Peña.
El director de Savills en Andalucía, José Félix Pérez-Peña, este miércoles en la presentación del informe Visión 360. / L. O.
¿Una zona de entrenúcleos más asequible en Churriana?Savills reclama a las administraciones que adopten medidas encaminadas a acelerar la disponibilidad de suelos para construir y la mejora de las infraestructuras de comunicación. A su juicio, la zona oeste de la capital presenta en este sentido, de momento, más oportunidades de crecimiento a corto plazo que la parte este.
La consultora apuesta, en este sentido, por crear en Málaga una zona de «entrenúcleos», al estilo de lo que ha hecho Sevilla, para generar un gran área residencial con precios en el entorno de los 2.600 euros el metro que permita destensar el mercado. Esa zona podría ir ubicada, en su opinión, en la parte de Churriana, Pizarra y Cártama, aunque para abocar estos nuevos desarrollos en plazos razonables haría falta un «pacto de suelo» entre las administraciones implicadas.
Alquileres y vivienda turísticaEn cuanto al mercado del alquiler, el desajuste entre oferta y demanda también es «más acusado» en Málaga que en otras ciudades por «el aumento de demanda derivado del incremento de población, la dificultad de acceso a la vivienda en compra y el incremento de vivienda turística». En todo caso, Pérez-Peña ha afirmado que las viviendas turísticas, no son en su opinión, las responsables principales de esta situación, sino la enorme demanda de vivienda que hay en Málaga por su gran atractivo turísitico y económico y la falta de oferta.
Aunque las viviendas turísticas se pusieran en alquiler normal, los precios no bajarían como espera la gente», ha señalado. En Málaga capital, por ejemplo, sólo hay en el mercado 800 viviendas en alquiler, según los datos de algunos portales inmobiliarios. Savills también reclama la necesidad de aumentar la oferta de plazas hoteleras en la capital, ya que las 14.000 que hay ahora mismo son muchas menos de la que tiene Sevilla o Granada. «El 80% de los turistas que vienen a Málaga capital quieren pernoctar en la ciudad, no irse a la Costa», señala.
Del mismo modo, el informe recoge cómo las administraciones avanzan en medidas activas para solucionar el problema de vivienda, especialmente para proyectos de vivienda asequible o VPO. «Si bien este tipo de medidas están bien encaminadas, la disponibilidad limitada de suelo continúa siendo el gran desafío para el desarrollo de las nuevas viviendas necesarias», advierte.
Savills cree que tanto el sector público como el privado son conscientes de las limitaciones del parque en alquiler y analizan soluciones de colaboración público-privada, como el impulso de proyectos de vivienda protegida a través de distintas fórmulas. Tanto el Plan Vive como el incremento del valor del módulo están permitiendo dinamizar el interés inversor y actualmente existe un pipeline de 500 viviendas hasta 2026.
Panorama residencial: BTR y residencias de estudiantesAdemás, Málaga duplicará su oferta en BTR, coliving y flex living en los próximos cuatro años y estas cifras aliviarán la tensión, aunque, a juicio de Savills, «no serán suficientes para equilibrar el mercado». Los proyectos living alcanzan actualmente casi 1.500 unidades en Málaga. 3.300 unidades en los próximos cuatro años, un 130% más.
Las residencias de estudiantes, por su parte, absorben parta de la demanda que hasta ahora entraba en el mercado de alquiler, con el doble del número de camas hasta alcanzar las 3.225, con 600 nuevas plazas en pipeline.
Toda esta nueva oferta de modelos habitacionales diseñada para distintos perfiles de población, desde estudiantes a jóvenes profesionales o familias, se centra en las zonas bien comunicadas y afines al tipo de demanda, con opciones que complementan el crecimiento económico de la ciudad, la llegada de empresas y universidades que impulsan la retención y la atracción de talento.
En cuanto al espacio de oficinas, hoteles, retail y logístico, Savills señala la necesidad del incremento de espacio de calidad y sostenible en todos los usos para adptar la oferta los nuevos requerimientos de los usuarios.
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