El gran dilema que siempre ha existido en las familias entre comprar o alquilar una vivienda está cada vez más claro. Solo en cuatro ciudades españolas, concretamente San Sebastián, Marbella, Palma de Mallorca y Cádiz, es más costoso hacer frente a la cuota mensual de una hipoteca que al pago de la renta del arrendamiento, según el último estudio presentado por la tasadora UVE Valoraciones, cuyo presidente, Germán Pérez Barrio, anticipa: «Comprar siempre compensa frente alquilar aunque la letra del préstamo supere en un 35% el precio del alquiler».
La lista de municipios donde alquilar es más barato que el coste hipotecario se ha reducido a la mitad en el último año, cuando cumplían esta condición once urbes españolas de más de 100.000 habitantes, no las cuatro actuales. Esto, según el mencionado informe, se debe, por un lado, a la bajada del Euríbor, que ha abaratado el coste de hipotecarse, y, por otro, el mayor crecimiento en los precios del alquiler. «Las cuotas han disminuido o han crecido poco por la bajada de los tipos de interés mientras que los alquileres han subido considerablemente durante 2024. La bajada de los tipos de interés en 2024 tiene el mismo efecto sobre las cuotas que una bajada del 15% en el precio de venta. En los casos en los que las viviendas han subido más del 15% las cuotas no han disminuido», resume UVE.
Para calibrar lo anterior basta con analizar el número de municipios que registran precios de arrendamiento superiores a los once euros por metro cuadrado al mes, equivalente a 770 por un piso tipo de 70 metros cuadrados. A finales de 2023, únicamente 12 ciudades superaban este umbral, una cifra que se ha casi triplicado hasta los 34 municipios en solo doce meses. Por contra, apenas hay once localidades en los que la cuota hipotecaria supere el tope mencionado. «Este contraste refleja un mercado donde el aumento de los precios de alquiler supera con creces el ligero incremento de las cuotas hipotecarias», resume la tasadora.
La compañía especialista en tasaciones tiene claro que ni siquiera en San Sebastián es claramente preferible alquilar frente a la compra. «El equilibrio entre comprar y alquilar se alcanza cuando las cuotas son cerca del 35% superiores a los alquileres», destacan. La conclusión de UVE Valoraciones es que, salvo que la permanencia en una ciudad sea temporal, «interesa más comprar que alquilar en prácticamente todos los casos», aunque reconoce que el principal obstáculo para muchos hogares es la necesidad de tener ahorrado el equivalente al 28% y 32% del precio de compra de la vivienda para hacer frente a la parte no financiada por las entidades financieras, además de los impuestos y gastos asociados a la compra.
¿Por qué la vivienda está disparada?Germán Pérez Barrio cree que todo radica en el desequilibrio entre oferta y demanda, tanto en venta como en alquiler: «La bajada de los tipos de interés, el saldo migratorio positivo, las bunas cifras de compra de vivienda por parte de no residentes, las buenas cifras de empleo, el crecimiento de renta de las familias y la alta creación de hogares están provocando que la demanda aumente». A corto plazo, Pérez Barrio no ve agotamiento en la demanda y pronostica que los alquileres en las grandes ciudades y las zonas turísticas seguirá subiendo por encima del 10%, como ya ocurrió en 2024, y por encima del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en el caso de la compraventa.
El presidente de UVE Valoraciones cree que la forma de satisfacer la demanda pasa sí o sí por incrementar la oferta a través de la construcción de nueva vivienda, algo que evitaría que suban aún más los precios y queden excluidos del mercado una parte de la demanda. «El problema de fondo es la escasez de oferta de vivienda, tras 17 años construyendo menos viviendas de las necesarias. La única medida eficaz y sostenible a largo plazo sería incrementar la producción hasta las 350.000 por año durante, al menos, cinco años. Las dificultades de esta tarea son muy significativas: habría que aumentar el suelo disponible para edificar, multiplicar por tres la capacidad de las constructoras de vivienda y triplicar la financiación, siendo este último aspecto el que más rápida y fácilmente se podría conseguir», resume Pérez Barrio.
