El Euríbor continúa con su desescalada coincidiendo con las bajadas de tipos de interés a cargo del Banco Central Europeo (BCE) y cerrará el mes de mayo con una media en el entorno del 2,081%, lo que volverá aliviar el bolsillo de aquellas familias que adquirieron en su día su vivienda con una hipoteca variable. Los propietarios a quienes les toque ahora la revisión anual registrarán descensos de cuota que se moverán de media, dependiendo del importe del préstamo, entre los 120 euros y los 255 euros al mes (o, lo que es lo mismo, entre casi 1.500 y 3.000 euros al año) en relación con lo que pagan ahora.
¿Cuál es la hipoteca media en el caso de la provincia de Málaga? Según el INE, los nuevos préstamos firmados hace doce meses rondaban, por ejemplo, los 188.00 euros de promedio, por lo que los descensos se moverían en unos 160 euros al mes (1.950 euros al año) en el caso de una hipoteca a 25 años con el Euríbor y un diferencial del 1%.
El índice abandonó en abril de 2022 los índices negativos en los que llevaba moviéndose una década y empezó una vertiginosa subida que lo llevó a alcanzar, en octubre de 2023 un pico máximo del 4,16%. Desde entonces, inició una suave bajada que se aceleró a partir del verano de 2024, con los sucesivos recortes de tipos aprobados por el BCE.
La evolución mensual del Euríbor ha registrado así, en los últimos 13 meses, 12 descensos (la única subida fue la de enero de 2025) y se sitúa en su nivel más bajo en los últimos 32 meses (para encontrar un dato más bajo hay que ir a agosto de 2022, cuando estaba al 1,2%). De hecho, hace un año, en mayo de 2024, estaba en el 3,680%, por lo que la caída interanual es la mayor desde hace más de 15 años.
Simulaciones por importeLas cuotas de las hipotecas variables que se revisan siguen viendo así aminorado su importe. Haciendo cálculos, se comprueba que en el caso de un crédito medio de 150.000 euros a un plazo de 25 años con el Euríbor y un diferencial del 1%, la cuota saltará ahora, tras esta revisión, de un entorno de 849 euros a 721, con una bajada de unos 128 euros al mes o, lo que es lo mismo, más de 1.500 anuales.
El Euríbor a 12 meses es el principal indicador al que se referencian las hipotecas a tipo variable en España. Hay que precisar, no obstante, que en aquellas hipotecas a tipo variable firmadas hace unos años (por ejemplo, antes de 2010) ya se ha amortizado gran parte del capital pendiente, por lo que las bajadas, en este caso, serán menos cuantiosas. El sistema francés de amortización (el más usado en España) incluye que la mayor parte de los intereses se paguen en los primeros años de vida del préstamo.
Por otro lado, como es lógico, las bajadas serán más intensas para aquellas hipotecas con importes más altos. Tomando como referencia las condiciones antes mencionadas, la cuota mensual para una hipoteca de 200.000 euros se reduciría de los actuales 1.132 euros a 962, lo que supone un ahorro de 170 euros al mes y más de 2.000 euros al año.
Y para quienes tengan un préstamo de 300.000 euros, la cuota de amortización bajaría tras esta revisión de mayo de 2025, de 1.698 al mes a 1.443, con una reducción de unos 255 mensuales y más de 3.000 euros al año.
Repunte de firma de hipotecasLa firma de hipotecas para vivienda se ha disparado en Málaga desde finales de verano. El primer trimestre del año 2025 está confirmando esa reactivación en un escenario donde las bajadas de tipos de interés siguen animando las operaciones a pesar de los altos precios de la vivienda. Según los datos publicados el pasado martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), hasta marzo se han registrado en la provincia un total de 5.231 préstamos hipotecarios para vivienda, con un 24% de aumento sobre el mismo periodo del ejercicio anterior. El valor de la hipoteca media concedida en Málaga ronda en el primer trimestre los 208.700 euros, un nivel un 9% más alto al que se veía a estas mismas alturas de 2024 (191.500).
En estas cifras han tenido mucho que ver los resultados concretos del mes de marzo que, con 2.022 hipotecas concedidas, presenta una subida de operaciones del 46% con respecto al mismo mes de hace un año. La hipoteca media concedida en este mes de marzo de 2025 ha estado en los 215.500 euros.
La cuantía media de los préstamos concedidos en Málaga en el primer trimestre es la tercera más elevada del país a nivel provincial, tan sólo superada por los 267.000 de Baleares y los 240.000 euros de Madrid. La cuarta posición es para Barcelona, donde el promedio baja a 187.195). El contexto del mercado sigue presidido a nivel nacional por una gran demanda de vivienda frente a una oferta muy escasa, un problema que se acrecienta en las grandes urbes y en las zonas turísticas del país (con Málaga entrando claramente en ese perfil).
Obras de construcción de viviendas en Málaga capital. / Álex Zea
Opinión de los portalesLa directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, afirmaba el pasado martes que estos valores son fruto de una política monetaria «más flexible», que abarata el crédito y mejora las condiciones de financiación. «El mercado hipotecario recupera su atractivo y consolida el cambio de ciclo», ha añadido .
Matos ha afirmado que los más jóvenes son quienes con mayor intensidad están reaccionando al contexto de tipos a la baja, y al mismo tiempo, se está observando un incremento de compradores con alta solvencia económica, que necesitan menos financiación debido a su mayor poder adquisitivo.
«Este perfil, que busca en la vivienda un valor refugio frente a la incertidumbre geopolítica y económica, está ganando peso en el mercado», explicaba.
No obstante, avisaba de que, aunque 2025 ya cuenta con mejores condiciones en las hipotecas, éstas podrían no ser suficientes para contrarrestar el acelerado incremento del valor de la vivienda.
Por su parte, Juan Villén, director general de Idealista/hipotecas, subrayaba que el mercado «sigue muy fuerte, tanto en transacciones como en importes medios, aupado tanto por el incremento de precio de la vivienda como por la proactividad de los bancos a la hora de conceder hipotecas». Las hipotecas fijas siguen predominando, doblando el volumen de las mixtas, mientras que las variables son «casi inexistentes».
El director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, indicaba que la actividad del mercado hipotecario no va ligada a una mayor disponibilidad de oferta de vivienda, por lo que la presión sobre los precios seguirá existiendo.
«Los retos para el sector continúan siendo el acceso al crédito de los jóvenes con capacidad de pago y sin ahorros, así como mejorar la realidad de las familias más vulnerables», recalcaba.
