Una pareja joven carga un camión de mudanzas con cajas. imágenes falsas
- Las ejecuciones hipotecarias están aumentando debido a la expiración de los programas de indulgencia hipotecaria y moratoria de la Ley CARES.
- Un experto en bienes raíces dice que no es motivo de alarma ya que los fundamentos del mercado actual siguen siendo sólidos.
- El mercado actual tiene estándares crediticios más estrictos, más programas de asistencia y niveles históricos de capital de propiedad en comparación con las recesiones del pasado.
Con menos estadounidenses que compran casas, incluso en los puntos críticos de viviendas pandémicas como Austin y Phoenix, los expertos predicen que los precios de las viviendas en EE. UU. podrían caer hasta un 20 % en 2023. Y en auges y caídas de la vivienda anteriores, las recesiones han ido acompañadas de un aumento en las ventas al descubierto. — cuando un propietario y su prestamista acuerdan vender una casa por menos del saldo adeudado del préstamo — y ejecuciones hipotecarias, especialmente si la salud de la economía se está deteriorando.
En 2008, una combinación de deuda barata, prácticas crediticias depredadoras y una ingeniería financiera compleja condujo a una quiebra inmobiliaria espectacular que desencadenó una crisis de ventas al descubierto y ejecuciones hipotecarias entre los propietarios que ya no podían pagar su hipoteca o creían que ya no sería suficiente. tenía sentido financiero hacerlo.
Si bien algunos de los factores que contribuyeron al aumento de las ejecuciones hipotecarias de mediados de la década de 2000 han resurgido en la recesión de la vivienda actual, Rick Sharga, vicepresidente ejecutivo de inteligencia de mercado de la firma de investigación y datos inmobiliarios ATTOM, le dijo a Insider que esta vez, el actual los propietarios de viviendas corren menos riesgo de perder su propiedad ya que los fundamentos del mercado son más sólidos y hay más programas para ayudar a los prestatarios en dificultades.
«Históricamente, la actividad de ejecución hipotecaria normal significa que alrededor de un solo porcentaje de los préstamos están en ejecución hipotecaria», dijo a Insider. “En este momento estamos viendo alrededor de la mitad de los préstamos que se encuentran en alguna etapa de ejecución hipotecaria. Los niveles bastante bajos de actividad de ejecución hipotecaria se deben a que la calidad de los préstamos que se han emitido en los últimos 10 años ha sido muy sólida. »
De hecho, los prestatarios estadounidenses están en una posición mucho mejor que en 2008. Desde entonces, las agencias reguladoras de EE. UU. han promulgado la Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Wall Street Dodd-Frank para ayudar a prevenir algunas de las prácticas crediticias abusivas generalizadas que dieron lugar a la última ley de vivienda. crisis. También existe el Fondo de Asistencia al Propietario de Vivienda, que está diseñado para ayudar a aquellos que se han atrasado en sus hipotecas.
Es probable que estas iniciativas, junto con los altos niveles de valor acumulado de la vivienda (aproximadamente USD 29 billones en el segundo trimestre del año, según la Reserva Federal), eviten una próxima ola de ventas al descubierto y ejecuciones hipotecarias, sugiere Sharga. Según él, eso se debe a que «las condiciones del mercado son de día y de noche» en comparación con hace 15 años.
Las tasas de ejecución hipotecaria están aumentando pero se mantienen por debajo de los niveles históricos
Los datos del informe de ejecución hipotecaria de diciembre de ATTOM muestran que hubo 30,677 solicitudes de ejecución hipotecaria en noviembre, específicamente casas que tenían avisos de incumplimiento, subastas programadas o embargos bancarios. Si bien la tasa aumentó un 57 % con respecto al mismo período en 2021, la cifra se mantiene muy por debajo de los niveles de 2019, antes de la pandemia.
El aumento en la actividad de ejecuciones hipotecarias entre 2021 y 2022 se deriva de la expiración de las redes de seguridad financiera temporales promulgadas a través de la Ley CARES. La legislación les dio a los propietarios de viviendas con cargas financieras la capacidad de pausar temporalmente o reducir sus pagos de hipoteca durante las primeras etapas de la pandemia. La Ley CARES también se destacó por introducir una moratoria de ejecución hipotecaria en préstamos hipotecarios respaldados por la Administración Federal de Vivienda o entidades público-privadas como Fannie Mae y Freddie Mac.
Sharga dice que la combinación de estos dos programas de intervención «prácticamente detuvo la actividad de ejecuciones hipotecarias durante gran parte de 2020 y 2021», lo que redujo las cifras a los niveles más bajos registrados, «aunque de manera algo artificial».
Si bien la tasa de ejecuciones hipotecarias ahora está aumentando, Sharga no prevé que la actividad suba a niveles preocupantes ya que «los fundamentos económicos son bastante sólidos» en el mercado inmobiliario actual. Sin embargo, advierte que si EE. UU. entra en recesión el próximo año, los estadounidenses que compraron una casa cerca del pico del mercado correrán el mayor riesgo de hundirse en sus casas. Pero incluso con esta perspectiva, Sharga sugiere que es poco probable un aumento sustancial en las ejecuciones hipotecarias o las ventas al descubierto, ya que muchos compradores de vivienda recientes tienen un valor líquido positivo en sus viviendas.
«Lo interesante de este ciclo es que incluso si un prestatario se encuentra en ejecución hipotecaria hoy, el 93% de esas personas tienen un valor líquido positivo en sus hogares, que es todo lo contrario de donde estábamos la última vez», dijo.
«Tienen la oportunidad de refinanciar potencialmente su préstamo si están temporalmente sin trabajo o si tienen que hacerlo, al menos pueden vender la casa con una ganancia y comenzar de nuevo, mientras que si regresa a 2008, mucho de los prestatarios que estaban en ejecución hipotecaria realmente no tenían otra alternativa que perder la propiedad por una venta de ejecución hipotecaria», agregó Sharga. «En este momento hay un porcentaje muy, muy pequeño de personas que experimentan eso».
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