La bajada de los tipos de interés aplicadas por el Banco Central Europeo (BCE) aumentará el volumen de venta de viviendas y el porcentaje de operaciones que se realizan con financiación hipotecaria, según un análisis realizado por la firma especializada UVE Valoraciones. Actualmente, el 65,2% de las viviendas que se compran en España se efectúan mediante hipoteca, aunque en el caso de Málaga, de marcado perfil turístico, ese porcentaje se queda en el 57% (los datos del estudio muestran la media de los últimos doce meses). Alicante, que tiene ese perfil, es la provincia española con menos tasa (sólo un 34,3%). Málaga ocupa el puesto 24 en el ranking de provincias españolas, lo que la sitúa en la zona media de esta clasificación.
UVE Valoraciones afirma que la bajada de los tipos de interés «no sólo reactivará el mercado inmobiliario sino que modificará la proporción de viviendas adquiridas con financiación».
Según su estudio, las provincias donde más viviendas se compran con hipoteca incluyen las principales áreas metropolitanas como Madrid, Barcelona, Sevilla, Bilbao y Zaragoza, todas ellas con porcentajes que se mueven entre el 70% y el 95%. Vizcaya, por ejemplo, presenta un 95%, Madrid y Guipúzcoa un 93%, Álava un 90% y tanto Sevilla como Barcelona un 82%. Provincias insulares como Baleares y Las Palmas rondan el 66% y el 69% respectivamente.
«Estas zonas reflejan una mayor dependencia de la financiación por parte de los compradores finales, en contraste con provincias turísticas como Alicante, Málaga o Girona, donde predominan los inversores que adquieren propiedades sin necesidad de crédito hipotecario», ha apuntado este martes UVE Valoraciones. Esa dinámica obedece a la presencia predominante de inversores nacionales o extranjeros
Nuevo ciclo inmobiliarioLa consultora cree que se está entrando ya en un nuevo ciclo inmobiliario, donde el porcentaje de viviendas financiadas crecerá «de forma significativa durante la fase de auge, especialmente en grandes ciudades».
«La bajada de los tipos de interés está generando condiciones financieras más favorables, impulsando el acceso al crédito hipotecario y dinamizando el mercado», asegura el presidente de UVE Valoraciones, Germán Pérez Barrio.
A su juicio, la dependencia de la financiación hipotecaria no solo define el tipo de comprador, sino que también determinará el impacto de las condiciones económicas en las distintas provincias.
Una persona consulta los anuncios de las agencias inmobiliarias en Málaga. / Jesús Domínguez
Evolución histórica y diferencias regionalesEl análisis muestra cómo los porcentajes de viviendas financiadas han variado desde 2009, reflejando las fases de los ciclos económicos. Entre 2009 y 2014, durante la crisis financiera, estos porcentajes disminuyeron hasta alcanzar mínimos históricos. En el caso de Málaga llegaron a caer incluso por debajo del 50%.
UVE Valoraciones recuerda que hubo años donde era una práctica habitual hipotecar o rehipotecar la vivienda para obtener un crédito que se destinaba al consumo y que parte de las hipotecas se destinan a refinanciar viviendas que no cambian de dueño.
El informe añade que desde 2014 hasta finales de 2020 el porcentaje de viviendas financiadas aumentó, coincidiendo con una fase de auge económico. Sin embargo, a partir de 2021, los porcentajes comenzaron a descender nuevamente, situándose actualmente en niveles del 65,20% a nivel nacional.
Precios al alzaCabe recordar que el año 2024 sigue dejando continuas subidas del precio de la vivienda en Málaga, que ya ha dejado atrás desde el pasado mes de junio los valores máximos de la burbuja inmobiliaria. La provincia de Málaga ha experimentado así, cerrado ya el tercer trimestre de este año, un aumento interanual del 9,4% en el valor de las casas (incluyendo tanto nueva como segunda mano), lo que sitúa el valor actual para la provincia en una media de 2.440 euros el metro cuadrado. Los datos, publicados hace unas semanas por del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, están ya un 4% por encima de los valores más altos que se alcanzaron en 2008.
La tremenda escalada que ha sufrido el valor de la vivienda en Málaga se percibe mejor ampliando la perspectiva temporal. Cabe recordar que, durante la larga crisis económica que siguió al reventón de la burbuja inmobiliaria (a raíz de la caída en 2008 de Lehman Brothers, que originó una crisis económica mundial), los precios medios cayeron en Málaga a mínimos en el entorno de los 1.450 euros durante los años 2013 y 2014. Así, el valor de la vivienda en la provincia ha subido un 68% en estos últimos diez años, tensando ampliamente el esfuerzo de los hogares que quieren comprar.
Volviendo al dato de este tercer trimestre de 2024, el 9,4% de incremento interanual que muestra Málaga es de los mayores de todo el territorio nacional tras los de Valencia (10,2%) y Baleares (9,9%) en un escenario donde las operaciones de compraventa y de firma de hipotecas parecen además volver a reactivarse tras las bajadas de tipos de interés aplicadas en los últimos meses por el Banco Central Europeo.
La media anual de subida de precios en España al cierre del tercer trimestre de 2023 es del 6%, con un valor medio de 1.921 euros el metro cuadrado. El precio de las casas en Málaga está así un 27% por encima del promedio nacional. Málaga es la sexta provincia más cara de España tras Madrid (3.274), Baleares (3.208), Guipúzcoa (2.916), Barcelona (2.690) y Vizcaya (2.512). Ya en 2022 se superó a Álava (2.141) que, tradicionalmente, siempre estaba por delante de la provincia malagueña.
