«Aunque el entorno macroeconómico muestra incertidumbres que animan a ser prudentes, la inversión en vivienda es un valor refugio interesante en épocas de alta inflación. La rentabilidad del alquiler sigue siendo mayor que la suma de los costes de financiación y de la inflación», señalan desde la compañía especializada en alquiler.
En esta rentabilidad se incluye la plusvalía futura que se puede obtener con la venta del inmueble, en relación a cuánto han subido los precios de compra en el último año. Esto eleva sustancialmente el retorno en aquellas ciudades donde los precios han aumentado mucho en el último año, como Cádiz o Málaga.
Los autores del estudio recuerdan que, con datos de INE, Mitma, Registradores, Notarios, Banco de España y los portales, «las tasas más altas de demanda de vivienda en alquiler se dan en las coronas metropolitanas de las grandes ciudades, Madrid y Barcelona, aunque Valencia y su entorno también se han sumado». Esto contrasta con el millón de pisos que son necesarios de oferta para suplir la necesidad actual.
España sigue siendo un mercado de propietarios. Según los últimos datos de Eurostat, el 76% de los ciudadanos nacionales se decantan por comprar una vivienda, frente al 24% que prefiere el alquiler. Sin embargo, la cifra de arrendamientos es mayor en la población joven. Esto se une a una tendencia de mercado, que acercará a España a otros países de la Unión Europea, donde solo la mitad de la población es propietaria.
La rentabilidad de la vivienda en alquiler en las grandes ciudades Dentro de las localidades de más de 300.000 habitantes, la Comunidad Valenciana y Murcia ofrecen los mayores retornos: entre el 6 y 8% en Valencia, Alicante y Murcia, esta última «lidera el ránking de las ciudades más rentables donde invertir», según Masteos. Por detrás se sitúa Málaga, en el 6%; mientras Madrid y Barcelona, mercados mucho más consolidados, se mueven en el entorno del 5%.
Esto tiene que ver en parte por cómo se ha comportado cada mercado. Barcelona es la ciudad donde los precios del alquiler más han crecido, concretamente un 20%. «Una subida muy acentuada que llama la atención, ya que en la Ciudad Condal contó con una regulación para limitar el precio de los alquileres que estuvo en vigor entre septiembre de 2020 y marzo de 2022», apunta el informe. Alicante, Málaga o Valencia afloran subidas superiores al 10%, mientras Madrid se queda como la rezagada entre las grandes, en el 8,4%.
¿Las localidades más pequeñas? Este tipo de municipios ofrecen rentabilidades superiores a las de las grandes. ¿Por qué? El riesgo de invertir en ellas es mayor que en las grandes y, por tanto, también la rentabilidad esperada.
Lleida (8,4%), Algeciras (8,2%) y Jerez de la Frontera (7,8%) son las ciudades entre 100.000 y 300.000 habitantes que tienen rentabilidades más altas, mientras que Telde y Hospitalet de Llobregat son en las que más ha subido el retorno de un año a otro. En cambio, entre las menores de 100.000, encabezan el ránking Elda (Alicante), con una rentabilidad de casi el 10%, Línea de la Concepción (Cádiz) y Talavera de la Reina (Toledo), con un 9%.
En estas localidades, la presencia de fondos de inversión es menor que en los grandes municipios, especialmente después de explotar la burbuja inmobiliaria del anterior ciclo. Sin embargo, sí hay alguno que está presente, como es el caso de Ktesios, una socimi especializada en ubicaciones periféricas, o Primevest, un fondo alemán que compró recientemente 127 viviendas en Albacete.
¿Caídas de precios en la vivienda? Según el último estudio realizado por la tasadora UVE Valoraciones, para este año estiman caídas de precios en la vivienda. En cualquier caso, aunque haya subidas nominales de los precios de los inmuebles, restando inflación, la revalorización será negativa.
Las mayores caídas se concentrarán, principalmente, en la costa mediterránea y en Madrid. Por ejemplo, en provincias como Castellón caerá entre un 0,3% y 5,3%, y en Tarragona, entre un 0,3% y un 4,4%. La capital es la que se lleva la mayor parte, con retrocesos estimados que van desde el 0,2% y el 6,6%.
