El precio de la vivienda en Málaga continúa sumido en un escenario enormemente tensionado con un mercado de alta demanda de compradores y una escasa oferta de pisos, e especial de aquella que debería estar al alcance de las rentas medias. El nuevo informe «IMIE Mercados Locales» de la compañía tasadora Tinsa, publicado este martes y correspondiente al segundo trimestre de 2025, refleja que la provincia sigue (al igual que en el trimestre anterior) en el primer puesto de España en cuanto al nivel de ingresos familiares necesarios para costear el pago de una hipoteca a los actuales precios de mercado. El porcentaje es del 57,7%, de nuevo por delante de Baleares (48,6%), que habitualmente solía ser la primera. En los siguientes puestos figuran Madrid (42,1%), Cádiz (42%), Alicante (38,4%), Sevilla (36,2%) y Barcelona (36%).
Cabe mencionar que las tasas de esfuerzo han bajado ligeramente en todas las provincias en relación al primer trimestre (en Málaga, por ejemplo, se situaba en el 59% a cierre de marzo). En todo caso, la tendencia es claramente alcista: hace un año, por ejemplo, el porcentaje provincial malagueño era del 52,1%, cinco puntos y medio por debajo del actual.
«La tasa de esfuerzo de compra a nivel nacional se mantiene en el 34%, nivel considerado razonable, gracias principalmente al restablecimiento gradual del poder adquisitivo de los hogares y, en menor medida, a la moderación del coste hipotecario», señala Tinsa, que no obstante advierte sobre los «tensionamientos más críticos» (aquellos por encima del 40% de la renta disponible del hogar medio) de Málaga, Baleares, Madrid, y Cádiz.
Esta ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico elaborado por Tinsa que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota anual de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. El estudio engloba tanto vivienda nueva como de segunda mano.
Tinsa suele estimar el nivel de esfuerzo considerado razonable para adquirir una vivienda en el 35% y, a partir de ese umbral habla de tensionamiento. Si supera el 40% o 45% se considera ya límites de «accesibilidad crítica».
La tasadora afirma que el incremento en los precios es «generalizado», y más intenso en los polos de empleo (especialmente en Madrid) y en las provincias costeras de todos los litorales (entre ellas, claro, Málaga).
Evolución de preciosEl mapa provincial en España muestra en el segundo trimestre de 2025 variaciones de precio interanuales entre -1,9% y +16,9%. Con crecimientos superiores al 10% destacan Madrid (16,1%), Baleares (14,4%), Tenerife (14,2%), Cantabria (14,1%), Málaga (13,5%), Asturias (11,6%), Valencia (10,5%), Toledo (10,5%) y Alicante (10,5%).
Los precios medios en Málaga son de 2.517 euros el metro, lo que la convierte en la cuarta provincia más cara de España tras Baleares (3.417), Barcelona (2.743) y Madrid (3.489), y justo por delante de Vizcaya (2.511) y Guipuzoa (2.501).
En el caso de Málaga capital, el esfuerzo medio que la hipoteca exige a los hogares es del 54,6% (el trimestre anterior llegó al 56,2% de renta y hace un año del 51,5%). En Cádiz capital es del 58,3% y en Madrid capital del 54,9%, con la ciudad de Málaga en tercera posición.
La vivienda en las capitales de Palma de Mallorca, Madrid, Málaga y Santa Cruz de Tenerife superan los máximos de 2007/2008 en términos nominales, pero se mantienen por debajo si se descuenta el efecto de la inflación (en términos reales), según las tasaciones de Tinsa by Accumin.
San Sebastián se mantiene como la capital con el precio medio de la vivienda más elevado (4.516 euros el metro), seguida por Madrid (4.457) y Barcelona (4.116). A continuación, a escasa distancia, se encuentran Palma (3.259), Bilbao (2.914), Málaga (2.660), Cádiz (2.630), Valencia (2.408) y Sevilla (2.354).
Análisis de distritos de MálagaTodos los distritos de la capital se mantienen en este segundo trimestre en criterios tensionados, aunque algo por debajo de las tasas máximas alcanzadas en el primer trimestre. Los que más exigen al comprador son el Centro Histórico (72,3%), Palma-Palmilla (59,4%) al incluir la zona de Martiricos, Carretera de Cádiz (57,5%), Málaga Este (56,8%), Bailén-Miraflores (53,6%), Cruz de Humilladero (52,9%), Ciudad Jardín (45,7%), Teatinos-Universidad (43,1%), Puerto de la Torre (40%), Churriana (38,8%) y Campanillas (37,9%).
Un dato destacable es que el Centro de Málaga sólo es superado por el Centro de Madrid como distrito en España donde el esfuerzo de los hogares sería mayor (en su caso con el 79,4%), según el estudio de Tinsa.
Los mayores aumentos interanuales de precio en Málaga capital respecto a hace un año se localizan en los distritos de Teatinos-Universidad (18%), Palma-Palmilla con Martiricos (17,5%), Ciudad Jardín (16,8%), Bailén Miraflores (14,5%), Centro (11,6%), Carretera de Cádiz (11,1%), Cruz de Humilladero (10,9%), Churriana (10,3%), Este (8,7%), Puerto de la Torre (8,6%) y Campanillas (6,1%).
Los valores más altos de la capital se dan en Málaga Este, con 3.599 euros el metro cuadrado, el Centro (3.232), Teatinos (3.089) y Carretera de Cádiz (2.581). Puerto de la Torre presenta 2.326, Cruz de Humilladero 2.249, Churriana 2.221, Bailén-Miraflores 2.171 y Palma-Palmilla 2.096. Ciudad Jardín se mueve en los 1.856 y Campanillas en los 1.738.
Otra panorámica aéra de la ciudad de Málaga. / Álex Zea
Otras localidades malagueñasEl informe de Tinsa también releva que Vélez-Málaga y Marbella son las segunda y la tercera localidad española, al margen de las capitales de provincia, como mayores subidas del precio de la vivienda en los últimos doce meses. En Vélez, el valor de las casas ha aumentado un 14,7%, para un precio medio de 2.109 euros y en Marbella el incremento es del 17,2% para un promedio de 3.421 euros el metro. Benidorm, con un 19,6%, ocupa el primer puesto.
Hipoteca en MálagaEl informe refleja que la hipoteca media concedida en la provincia de Málaga se sitúa, en la media del segundo trimestre de 2025, en 199.702 euros, frente a los 149.733 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 1.016 euros al mes (en España es de 757 euros). A nivel provincial, la cuota alcanza los 1.499 euros en Baleares, y 1.236 en Madrid, con Málaga en el tercer puesto, por delante de los 982 de Barcelona.
