La provincia de Málaga, que acoge a partir de este lunes el IV Congreso Nacional de Vivienda organizado por la patronal de constructores APCE, se confirma este año como la tercera plaza inmobiliaria más pujante del país tras Madrid y Barcelona. El valor de las transacciones realizadas en los últimos doce meses para compras de vivienda libre (segmento que acapara el 99% del mercado, ya que la VPO sigue siendo absolutamente residual) alcanzó en Málaga los 10.327 millones de euros, según los últimos datos disponibles (marzo 2023-marzo 2024), recogidos por este periódico del portal del Ministerio de Vivienda. Este volumen sólo es superado por la capital de España (22.379 millones) y por la provincia barcelonesa (14.488), de siempre los dos centros neurálgicos de actividad del país.
A la consecución de tal cifra contribuye el hecho de que Málaga, con 34.615 casas vendidas en ese mismo periodo, sea la quinta provincia con más operaciones a nivel nacional tras Madrid (73.778), Barcelona (60.048), Alicante (52.475) y Valencia (37.294). Sin embargo, los mayores precios de mercado en Málaga hacen que, pese a registrar menos ventas que estas dos provincias valencianas, el valor conjunto de las transacciones malagueñas sea superior (Alicante se mueve en los 8.600 millones y Valencia en cerca de 5.200), subiendo así a ese tercer escalón.
Los datos del Ministerio reflejan que las ventas de viviendas han caído en Málaga un 12,5% en ese periodo tras las subidas de tipos de interés y el encarecimiento de la financiación hipotecaria, pero eso no ha impedido que los precios hayan seguido subiendo al calor de una demanda incesante. De hecho, Málaga es la sexta provincia más cara de España con un valor medio de 2.327 euros por metro cuadrado, un 8,1% más alto que hace un año y a un paso del récord que se alcanzó en 2008 (2.348).
Por delante, únicamente figuran Madrid (3.116), Baleares (3.034), Guipúzcoa (2.944), Barcelona (2.645) y Vizcaya (2.495). El precio de la vivienda en la provincia malagueña acumula una subida del 58% en la última década.
El mercado de la segunda mano acapara, como viene siendo habitual, las cifras de transacciones. El Ministerio califica como vivienda nueva aquellas de hasta cinco años de antigüedad y como usadas las que superan ese lapso. Pues bien, prácticamente nueve de cada diez casas vendidas el año pasado en Málaga fueron usadas (30.751) y sólo el 10% restante correspondieron a obra nueva (3.864).
Una vista de Málaga con la zona de expansión al fondo. / Alex Zea
Los precios, en todo caso, suben a ritmo parecido en ambos segmentos: la vivienda nueva se encareció un 7% al primer trimestre de 2024 (hasta los 2.688 euros por metro, el precio más alto en al menos 14 años) y es un 70% más cara que hace diez años. La usada, por su parte, lo hizo un 8,1% interanual hasta situarse en 2.314 euros, y acumula un incremento del 58% en una década.
La escasez de oferta, factor claveLa Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP) ha comentado en varias ocasiones que la demanda de vivienda es muy superior a la oferta actual, tanto en el segmento de obra nueva como en segunda mano y eso contribuye a seguir manteniendo unos precios «tensionados». La patronal recuerda que Málaga es «un punto estratégico, un enorme foco de atracción», pero sufre un «déficit» de oferta que hay que paliar a corto y medio plazo con la producción de nuevas viviendas. Este incremento de oferta sería, a su juicio, la fórmula principal para contener los precios.
De hecho, un estudio presentado a inicios de verano en el Encuentro Inmobiliario organizado en Málaga por la Federación Andaluza de Empresarios de Construcción (Fadeco) señalaba que sólo la provincia de Málaga necesitará más de 68.500 nuevas viviendas a precio asequible o de carácter público para satisfacer la demanda de los próximos 20 años, a razón de unas 3.400 anuales. En el caso de Málaga capital, donde hacen falta cerca de 10.000 se requieren más de 400 nuevas casas al año. El informe, elaborado por la promotora Culmia, calcula que para conseguir todos estos objetivos haría falta una inversión pública de unos 2.480 millones de euros.
Fadeco Promotores, por otro lado, presentó en su día a la Junta de Andalucía el proyecto ‘Impulso Andaluz a Suelos Sostenibles’ (IMPASS), donde plantea una propuesta para reactivar la gestión y urbanización de suelos que permitiría poner en carga suelos para la construcción de más de 50.000 viviendas en la región.
La Costa del Sol, punto caliente de ventasLa enorme pujanza inmobiliaria del litoral malagueño se ratifica también a nivel local: Málaga capital, con 6.651 compraventas en el periodo analizado, es el séptimo municipio español con más operaciones a nivel nacional. Y otros cinco municipios de la Costa del Sol figuran entre los 60 que más venden de España: Marbella (la 12, con 4.590 operaciones), Mijas (la 18, con 3.359), Estepona (la 26, con 2.638), Benalmádena (la 41, con 2.012) y Fuengirola (la 43, con 1.975).
La lista de municipios malagueños que más venden se completa con Vélez-Málaga (1.567), Torremolinos (1.529), Manilva (1.208), Benahavís (1.016) y Rincón de la Victoria (975), por citar las que se mueven en el entorno del millar de unidades.
Marbella y Mijas se colocan además entre los cinco primeros municipios de la costa española (excluyendo las capitales de provincia) con mayor cifra de compraventas, junto a las alicantinas Torrevieja (6.945), Orihuela (4.953) y Eclche (3.439).
Una imagen de Marbella, uno de los mercados clave de la vivienda de lujo en España. / L. O.
Un elemento de peso en el mercado inmobiliario malagueño es el comprador extranjero. Según el Ministerio, entre marzo de 2023 y marzo de 2024 se registraron 13.712 operaciones a cargo de compradores foráneos en Málaga (tanto residentes como no residentes), lo que supone el 39% del total de compraventas. La provincia es una de las más activas en este segmento, con más del 60% de todas las compras de viviendas realizadas por extranjeros no residentes en Andalucía y hasta un 15% de las nacionales. El segmento de vivienda de lujo, con epicentro en el triángulo de oro de Marbella, también tiene una gran protagonismo, comoi imán para el cliente de fuera de España.
El sector espera que las bajadas de tipos de interés que ya ha empezado a aplicar el Banco Central Europeo (BCE) puedan volver a espolear las ventas del comprador local.
Un foro para analizar el mercado de la viviendaEl IV Congreso Nacional de Vivienda de las patronales inmobiliarias de España (APCE), que se celebra cada dos años y Málaga acoge estos próximos días 16 y 17 de septiembre, pondrá en común y analizará los principales retos del sector inmobiliario, desde la innovación, la sostenibilidad y la seguridad jurídica, hasta la evolución del mercado, las tendencias y la financiación. Esta edición estará especialmente centrada en la Inteligencia Artificial y en las dificultades de acceso a la vivienda, uno de los principales desafíos de la sociedad actual. La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, acude este lunes a la inauguración del foro en Málaga.
Casi un millar de profesionales del sector, entre los que se encuentran los CEOs de las principales promotoras del país, constructoras, fondos de inversión, entidades bancarias, y representantes políticos e institucionales asistirán a estas jornadas. APCE España, presidida por Juan Antonio Gómez Pintado, representa al 95% del sector inmobiliario gracias a más de una veintena de asociaciones que, a su vez, dan cabida a más de 3.000 empresas.
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la APCE. / L. O.
Gómez Pintado señaló recientemente que el foro abordará retos como «las gestiones de las licencias, la escasez de suelo finalista o la falta de mano de obra». Sobre el problema de la escasez de vivienda, la escalada de precios y la falta de suelo disponible, recordó que el sector lleva desde 2014 (cuando se empezó a salir de la gran crisis iniciada en 2008) advirtiendo de que los grandes desarrollos en las ciudades estaban parados, lo que iba a generar a futuro estos problemas que ahora se evidencia.
«Dijimos entonces que los jóvenes iban a tener problemas de acceso de la vivienda. El mundo promotor se enfrenta a un problema complejo y necesita que el suelo para construir esté disponible en plazos más ágiles», afirmó durante la presentación del evento hace dos meses. En Málaga, por ejemplo, los promotores dicen que la tramitación de un suelo puede tardar siete años y en Madrid, según Gómez Pintado, se puede ir a los 20 años.
La APCE también alerta de la falta de relevo generacional en la construcción, tanto en número de trabajadores (en Málaga el sector busca a más de 10.000 perfiles que no encuentra) como de empresas, particularmente pymes donde el fundador se jubila y el negocio cierra por falta de sucesión.
Los constructores son además muy críticos con la Ley de Vivienda del Gobierno, que lleva un año en vigor, con sus restricciones e «hiperrregulación» del mercado del alquiler en ciertas zonas.
«No es una solución, es perniciosa e incluso en aquellos territorios donde se aplica el miedo escénico ha provocado que propietarios se pasen al alquiler vacacional o de temporada», lamentaba Gómez Pintado.
