Michael Elefante, inversionista inmobiliario, y la cabaña de lujo en Gatlinburg, Tennessee, que él y su esposa compraron en 2021. Michael Elefante
- Michael Elefante y su esposa construyeron una cartera de seis alquileres de vacaciones en Tennessee y Florida.
- Compraron su primera propiedad de alquiler a corto plazo en 2019 y escalaron mientras trabajaban a tiempo completo.
- Estos son los mejores consejos de Elefante para las personas que buscan invertir en alquileres a corto plazo.
Este ensayo como se dijo se basa en una conversación con Michael Elefante, un inversionista de bienes raíces y un Superhost de Airbnb. Ha sido editado por su extensión y claridad.
Mi esposa, Jill, y yo compramos nuestra primera propiedad de alquiler a corto plazo en noviembre de 2019 después de mudarnos a Nashville. Pensé que sería una inversión lucrativa ahora que vivíamos en un lugar turístico.
Para marzo de 2020, solo tres meses después de poner nuestra propiedad en Airbnb, estábamos listos para obtener una ganancia de $7,000. Aunque las cancelaciones de COVID-19 afectaron ese objetivo, el potencial de ingresos de invertir en propiedades STR era claro.
Continuamos trabajando a tiempo completo mientras escalamos nuestra cartera de alquiler a corto plazo. En mayo de 2020, liquidamos nuestros fondos de jubilación para comprar nuestra segunda propiedad en Nashville. Tres meses después, usamos los ahorros de nuestros salarios y el flujo de efectivo de nuestras propiedades para hacer un depósito en una cabaña en Gatlinburg, Tennessee.
Ahora poseemos y administramos seis propiedades de Airbnb que generan hasta $ 118,000 por mes, y dirijo un exitoso negocio de entrenamiento de STR en línea. En 2022, nuestras reservas ascendieron a $740,000.
Creo que hemos tenido tanto éxito porque nos enfocamos en vender una experiencia, no solo un lugar para dormir, sino que ha sido una curva de aprendizaje. Estos son mis mejores consejos para principiantes para evitar errores comunes al invertir en propiedades de alquiler a corto plazo.
1. Realice un análisis básico de investigación de mercado del área en la que está buscando comprar o alquilar
Lo primero que deben hacer los inversores potenciales es observar las tendencias de viaje en el área en la que están considerando invertir. Luego, investigue las leyes y regulaciones locales del área con respecto a los alquileres a corto plazo; los sitios del gobierno local generalmente tienen estos detalles.
Si no estoy seguro acerca de una propiedad, llamo a la oficina de zonificación de la ciudad o del condado para preguntar si la dirección puede ser legalmente un alquiler a corto plazo.
2. Aproveche todo el conocimiento local que pueda al comunicarse con personas que ya están en la industria.
Encontrar un alquiler a corto plazo rentable es diferente a la búsqueda de bienes inmuebles tradicionales.
Para evitar invertir en un área que no será lucrativa, busque un agente de bienes raíces que trabaje con inversionistas o que tenga experiencia con alquileres de vacaciones a corto plazo en el área donde desea comprar. Sabrán qué ubicaciones son las mejores para los STR y por qué las personas están dispuestas a pagar más para permanecer en un código postal específico.
3. Realice un análisis exhaustivo de la inversión antes de invertir en una propiedad
Si está considerando invertir en un STR, siempre realice primero un análisis completo de la inversión. Utilizo una hoja de cálculo de Excel para ayudarme a visualizar a dónde irá mi dinero y los posibles resultados de una nueva inversión de alquiler a corto plazo.
Cuando busqué por primera vez invertir en bienes raíces, investigué en línea y usé calculadoras de inversión en sitios como Bigger Pockets para calcular los costos de compra, los costos operativos, las ganancias potenciales y los costos de adiciones como muebles o decoraciones.
Luego realicé una investigación de mercado sobre otras propiedades de alquiler a corto plazo en el área que eran similares a la propiedad que quería buscar y comparé sus precios y características. También miraría AirDNA para ver qué puedo esperar de las tarifas diarias y la ocupación en un mercado o código postal determinado.
Con toda esta información, elaboré mi plantilla de análisis de inversiones en Hojas de cálculo de Google, que utilizo para analizar propiedades hasta el día de hoy.
4. Planifique siempre para el peor de los casos
Siempre uso números conservadores cuando evalúo propiedades potenciales en mi plantilla de Google Sheet. Ingresé tarifas diarias y ocupación ligeramente más bajas de lo esperado y gastos operativos ligeramente más altos de lo esperado.
Una vez que tengo una propiedad en cuestión que coincide con mis criterios de retorno de la inversión, hago una «prueba de estrés» de la inversión. Vuelvo a ejecutar los números para ver cuál es el punto de equilibrio y cuál podría ser la mejor ganancia potencial. Ejecutar estos números me da mucha confianza al comprar una propiedad.
Solo he tenido un gran costo imprevisto. Una de nuestras casas en Florida tiene un calentador de piscina y los costos de electricidad y mantenimiento general han sido más altos de lo esperado la mayoría de los meses. Nuestro flujo de efectivo mensual es más bajo, pero no ha sido perjudicial para la inversión en general.
5. Invierta en software de administración de propiedades
Actualmente uso Guesty y pago $31 al mes por él. El software de administración de propiedades le permite administrar varias propiedades en sitios como Airbnb, VRBO y Booking.com. Puede tener un calendario sincronizado y correspondencia centralizada para los mensajes de entrada y salida.
Este software puede evitar que cometa errores de novato que pueden afectar sus calificaciones, como ubicaciones de reserva doble.
6. Use software dinámico de precios inteligentes
Todos deberían aprovechar el software de precios inteligentes como Price Labs o Wheelhouse. Estas aplicaciones ajustan automáticamente las tarifas nocturnas de su alquiler de acuerdo con las condiciones del mercado. El uso de software puede ayudarlo a aumentar la ocupación y encontrar la mejor tarifa para una propiedad más rápido cuando no está familiarizado con un mercado.
7. Automatice y subcontrate la limpieza y el mantenimiento
Uno de los mayores errores que cometen las personas es limpiar sus propiedades ellos mismos. Puede ser rentable a corto plazo, pero no es escalable.
Si desea construir su cartera, debe aprender a subcontratar. Considere contratar limpiadores como un impulso de eficiencia para su negocio. Herramientas como TurnoverBnB y ResortCleaning ayudan a automatizar la sincronización del calendario.
8. Vea lo que ofrecen sus competidores y supere a ellos
Utilice AirDNA para encontrar las propiedades con mejor rendimiento en su área y considere qué hace que la gente quiera reservar esos lugares. ¿Cuáles son sus características de diseño? ¿Tienen piscinas, salas de juegos o jacuzzis? ¿Tienen paredes decorativas? Use ese conocimiento para elegir y construir su visión para su propiedad.
Nuestra primera propiedad fue en Nashville, donde puedes encontrar murales por toda la ciudad. Le encargamos a un artista que creara un mural en nuestra propiedad, lo que atrajo a los invitados a nuestro lugar y nos separó del resto.
9. No subestimes el poder adquisitivo de un buen diseño
Muchas personas no se enfocan en el diseño porque no entienden el retorno de la inversión cuando se trata de diseño y STR.
Si no tiene un gran presupuesto para muebles y diseño, mi consejo es que busque una propiedad más pequeña que cueste menos amueblarla. Puede regatear la búsqueda de muebles y decoración. Puede requerir más tiempo que comprar en línea, pero le ahorrará dinero y hará que su propiedad se destaque.
Una vez que comience a obtener ganancias, puede gastar más en actualizar el diseño o contratar a un diseñador de interiores, lo que en última instancia aumentará sus ingresos futuros y su flujo de caja.
10. Utiliza un fotógrafo profesional
Las fotos lo son todo. Incluso la mejor propiedad puede pasar desapercibida para miles de huéspedes potenciales si la primera foto de su anuncio es de mala calidad.
Axel Springer, la empresa matriz de Insider Inc., es inversor en Airbnb.
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