El precio medio de la vivienda nueva en España ha alcanzado un máximo histórico de 3.151 euros por metro cuadrado al mes de junio, con una subida del 7,5%, interanual, y las previsiones apuntan a que continuará al alza y firmará un nuevo récord a finales del ejercicio, según el último informe de Sociedad de Tasación (ST) sobre tendencias y retos del segmento inmobiliario. En Málaga capital, la subida en el último año ha sido del 9,3% para un valor medio de 2.555 euros. El informe recuerda que 14 capitales de provincia están ya en su techo histórico, entre ellas la malagueña.
La presión del mercado se manifiesta así, con especial intensidad en capitales de provincia, zonas costeras y territorio insulares, donde los unitarios de precios han llegado a superar, en algunos casos, los máximos históricos de 2007. «La presión de la demanda es elevada y generalizada, mientras que la oferta de vivienda nueva, aunque muestra leves signos de reactivación, sigue siendo insuficiente», señala.
Las compras y ventas han aumentado un 15% en los últimos 12 meses y las hipotecas un 18%, impulsadas por la bajada de tipos del Banco Central Europeo (BCE) y por una demanda extranjera que ya supone el 15% de las operaciones, con picos superiores al 30% en Málaga, Valencia o Baleares. El estudio de campo y el análisis de los datos de ST se ha realizado entre marzo y junio de 2025, y se han tenido en cuenta más de 43.461 viviendas, correspondientes a 2.245 promociones.
La consultora también menciona las proyecciones demográficas y de formación de hogares. El INE prevé que en 2039 se alcancen los 23 millones de hogares, más de la mitad en Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla, Valencia, Alicante y Murcia.
El informe de ST, que descarta una burbuja, subraya la creciente desconexión entre los precios de la vivienda -tanto en compra como en alquiler- y los salarios, lo que está agrandando la bolsa de demanda insatisfecha, según ha destacado este miércoles la directora de Instituciones de ST, Consuelo Villanueva.
Si entre 2014-2024 el precio de la vivienda nueva creció un 51,9%, la usada un 35,1% y el alquiler un 91,4%, los salarios solo lo han hecho un 26,5%.
Con un problema de falta de vivienda, ST cree que aunque hay una leve reactivación por el alza de visados de obra nueva del 19 % en el primer trimestre, ésta es insuficiente para atender la demanda. Además, cree que las medidas anunciadas por el Gobierno no se dejarán notar en el mercado a corto y medio plazo salvo alguna puntual.
Menos jóvenes propietarios, emancipación tardía y más demanda insatisfechaST advierte de los cambios demográficos derivados del problema de la vivienda. El porcentaje de jóvenes con vivienda en propiedad ha bajado y , además, la edad media de emancipación ha aumentado hasta los 30 años. También la natalidad ha descendido (un 24% menos de nacimientos en 2023 frente a 2015).
Así, se consolida una «bolsa de demanda excluida», formada por jóvenes, clase media con salarios inferiores a 27.000 euros anuales y población inmigrante, cada vez más alejada del mercado.
Según ST, el traspaso de la riqueza entre familiares se ha convertido para muchos en la única opción para acceder a una casa y las donaciones han alcanzado la cota más alta desde 2007 creciendo un 15%.
«España está barato»ST señal, sin embargo, a que España está barata respecto a otros mercados y que hay un gran apetito de inversión extranjera que habrá que ver si se mantiene o remite con los aranceles. La tasadora recalca que hace falta inversión extranjera para poner más viviendas en el mercado.
Una maqueta de una nueva promoción en la pasada feria inmobiliaria Simed de Málaga. / Gregorio Marrero
ST destaca también en esta fase alcista del mercado el crecimiento del PIB, la contención de la inflación, la robustez del mercado de trabajo, el crecimiento del turismo y el entorno inversor activo, tanto nacional como internacional. También detecta que el crédito hipotecario ha ganado tracción al ser más accesible -67 % de las operaciones con hipotecas- y que la morosidad está históricamente baja.
Propuestas para mejorar el problemaEn un contexto con falta de producto, demanda creciente y tensión de precios, ST pide movilizar suelo público para hacer vivienda en alquiler asequible, impulsar la producción de vivienda protegida o retomar los desarrollos paralizados, en su mayoría desde el 2008, y especialmente en los mercados más tensionados.
También ve esencial reformar la Ley de Suelo, revisar el producto necesario para adecuarlo a las necesidades de la demanda y facilitar el acceso a la primera vivienda a los jóvenes con instrumentos de apoyo públicos o privados ya que éste se ha convertido en el principal problema de los españoles.
