El comprador de vivienda en España debe hacer frente actualmente a una fiscalidad que, en muchos casos y en zonas como Andalucía y Málaga, equivale a una anualidad completa de salario neto, según un análisis de la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School, que propone suprimir o reducir de forma sustancial los impuestos que gravan la compra de la primera vivienda habitual.
La Cátedra afirma que quienes adquieren una vivienda deben abonar entre un 8% y un 10% en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (si se trata de vivienda usada), o un 10% de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados si se trata de obra nueva. Según sus datos, esto supone un desembolso en impuestos que puede oscilar entre los 20.000 y los 35.000 euros, cifras que superan con frecuencia el salario medio neto anual en Andalucía, situado en torno a los 23.000 euros.
Este departamento de San Telmo Business School asevera así que España ocupa el segundo puesto en la OCDE en términos de tributación efectiva marginal sobre vivienda habitual, según el Instituto de Estudios Económicos, algo que, a su juicio, «afecta de forma especialmente intensa a quienes compran una vivienda para uso propio, y sitúa a España entre los países más exigentes fiscalmente en este ámbito».
«Esta carga fiscal desproporcionada no solo encarece la adquisición de vivienda, sino que afecta especialmente a los jóvenes y a las familias que intentan acceder a su primera vivienda habitual», apunta el profesor del área de Finanzas y director académico de la Cátedra, Josep Mor Figueras.
Precios al alzaLa Cátedra cita datos del portal Idealista que reflejan que el precio medio de la vivienda en Andalucía está en 2.518 euros por metro cuadrado, con una subida anual del 15%, mientras que la vivienda en Málaga alcanza ya los 3.775 euros, muy por encima de la media regional.
«Esta diferencia de precios hace especialmente compleja la adquisición de vivienda en la Costa del Sol para perfiles jóvenes o familias que buscan acceder a su primera vivienda», explican desde la Cátedra.
«El sistema actual penaliza a quienes ejercen su derecho constitucional a una vivienda digna. No es lógico que por comprar su primera vivienda un ciudadano tenga que pagar en impuestos lo mismo que gana en un año. Esto contradice el espíritu del artículo 47 de la Constitución, que obliga a los poderes públicos a promover condiciones que faciliten el acceso a la vivienda», subraya el presidente de la Cátedra y CEO de Alfil Patrimonial Socimi SA, Francisco de Asís Gómez Palma.
En este sentido, los responsables de la Cátedra consideran «incoherente» que la administración grave con elevada fiscalidad el ejercicio de este derecho, especialmente entre los colectivos más jóvenes y vulnerables.
«Resulta paradójico que mientras se busca facilitar la compra de un inmueble, se mantengan impuestos que encarecen automáticamente su adquisición en miles de euros. Si de verdad queremos soluciones estructurales, este es uno de los puntos que hay que revisar de forma urgente», añade Gómez.
Reducir «drásticamente» los impuestosEn el marco de las sesiones 2024–2025, la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo plantea como «propuesta estratégica» a las administraciones públicas la eliminación o reducción sustancial del ITP y del AJD para quienes adquieran su primera vivienda habitual.
La medida estaría orientada a residentes fiscales (excluyendo inversión especulativa o segundas residencias) y a zonas tensionadas por precio y escasez de oferta, con posibilidad de aplicarse de forma estructural o temporal, según su impacto económico y social.
Viviendas en construcción en Málaga capital. / Álex Zea
Esta iniciativa se suma a otras ya formuladas por la Cátedra como la agilización de los planes de ordenación urbana, el fomento de la industrialización constructiva, la creación de instrumentos financieros mixtos (público-privados) o el refuerzo de la seguridad jurídica en el desarrollo inmobiliario.
«Estamos ante una oportunidad para repensar el sistema fiscal en clave social, económica y constitucional. El acceso a una vivienda no puede considerarse un lujo. Es un derecho», comenta Gómez.
La Cátedra alega que el precio de la vivienda está subiendo muy por encima del incremento salarial —apenas un 2,7 % en 2024—, lo que reduce drásticamente la capacidad de compra de muchas familias.
«A esta brecha se suma la falta de ahorro, que impide a gran parte de la población reunir el 20% necesario para acceder a una hipoteca. En este contexto, la fiscalidad que grava la compra se convierte en una barrera especialmente difícil de superar para las rentas medias y bajas, obligando a muchos jóvenes a vivir en habitaciones o viviendas minúsculas a precios muy elevados. La mencionada rebaja fiscal permitiría abrir el acceso a la vivienda a un espectro mucho más amplio de la sociedad», concluye el CEO de la constructora Gesteco y miembro del consejo asesor de la Cátedra, Álvaro Osborne Gutiérrez.
