Málaga se ratifica como unas de las plazas residenciales más cotizadas del litoral español en un tiempo de altísima demanda, tanto nacional como extranjera. De hecho, Málaga es de nuevo, al igual que en los dos años anteriores, la provincia con mayor subida de precios en el último año, según el informe «Vivienda en Costa 2025» publicado este jueves por la empresa tasadora Tinsa. El valor de la vivienda (incluyendo los segmentos de primera y segunda residencia) ha subido un 14,3% interanual con datos al cierre del primer trimestre, con un valor promedio que ya se sitúa en los 2.612 euros el metro cuadrado.
Pontevedra (11,2%), Tenerife (10,8%), Baleares (8,9%) y Alicante (8,8%) son las cuatro provincias que siguen a Málaga en cuanto a intensidad en las subidas. En España, el incremento medio en las zonas costeras ha sido de un 7,2%, hasta alcanzar un precio medio de 1.848 euros. Los valores más altos del litoral español se registran en Baleares (3.182), con Málaga en la segunda plaza, por delante de Guipúzcoa (2.229), Vizcaya (2.503) y Barcelona (2.422).
«El precio de la vivienda en la costa española ha acelerado su crecimiento en un contexto de moderación de tipos de interés, mantenimiento del empleo y ahorro acumulado y aumento del turismo», afirma Tinsa by Accumin.
El informe analiza la evolución del precio, la oferta y la demanda de vivienda en 250 municipios del litoral español agrupados en 51 zonas (22 provincias) en la península y las islas. El análisis excluye las capitales ubicadas en el litoral, cuya actividad, según Tinsa, «recoge dinámicas de mercado diferentes del reclamo del ‘sol y playa’ que caracteriza los emplazamientos en la costa».
La tasadora, que incluye en su estudio tanto vivienda nueva como de segunda mano, vincula así los aumentos de precio sobre todo, a la gran demanda de viviendas de tipo vacacional en las provincias costeras españolas. El incremento general en estas áreas costeras a nivel nacional es, en esta ocasión, ligeramente inferior al 7,7% que presenta el conjunto nacional, también impulsado por el tensionamiento de los precios en las capitales y grandes ciudades.
La directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias, destaca que, ante la limitada oferta de vivienda disponible, se observa «en un número relevante de zonas» cómo la demanda de primera residencia queda desplazada por el mayor poder adquisitivo de la demanda de segunda residencia y por la mayor rentabilidad ofrecida por el segmento vacacional.
«Esto eleva los precios medios y reduce la oferta disponible de vivienda en costa. En este contexto, se vuelve clave integrar la necesidad de vivienda habitual con el uso vacacional y con las dinámicas turísticas de una forma sostenible», afirma.
Hasta 58 municipios (el 23,5% del total), localizados principalmente en la costa de Baleares, Canarias, Valencia y Málaga, vieron incrementado el valor de la vivienda un 10% o más en el último año. En el caso de Málaga, las mayores alzas se dan en Mijas (un 18,4% para un precio de 2.841 euros), Torremolinos (17.8% y 2.845 euros), Vélez Málaga (17,4% y 2.020 euros) y Estepona (17,4% y 2.577). En Marbella, donde los valores suben un 16,1%, el precio es de 3.262 euros, el más caro de la provincia.
Las segundas residencias, más carasLa información aportada por los técnicos de Tinsa sitúa en 2.970 euros el valor medio en el segmento específico de vivienda vacacional en la costa en el primer trimestre de 2025, un 12,1% más que un año antes, lo que supone una «fuerte aceleración» con respecto al crecimiento del 3,9% registrado en el mismo periodo de 2023.
«Este crecimiento de la vivienda vacacional en costa apunta hacia una mayor concentración de obra nueva en el segmento vacacional, consistente con el foco de la actividad promotora en los últimos años, que ha orientado su producto a una demanda de mayor poder adquisitivo que permite cubrir los mayores costes de producción», apunta Arias.
Los precios estimados de la vivienda vacacional se sitúan, en el caso del litoral de Málaga, en concreto, en 4.008 euros (un 8% más que el año anterior) y serían los segundos más altos de España tras los 6.650 euros de Baleares y por delante de Vizcaya (3.700), Girona (3.600), Alicante (3.350), Cádiz (3.200), Las Palmas (3.200) y Barcelona (3.100), por citar los primeros puestos.
En el 94% de las zonas, los tasadores apuntan que los precios de la segunda residencia «tienen aún recorrido al alza». Y se sigue observando una «tendencia relevante a la convergencia en precios de vivienda vacacional y habitual» en un entorno de productos residenciales intercambiables.
«La mayor concentración de la actividad en el segmento de segunda residencia genera un trasvase de oferta de vivienda habitual a vacacional y genera un tensionamiento de los precios en la primera residencia, donde la oferta se vuelve más escasa», apunta la responsable del estudio.
Precios por encima de los 4.000 euros en MálagaEl precio de las viviendas vacacionales en la costa malagueña aumenta y se sitúa «notablemente por encima» del precio medio general de la zona (en torno a un 53%). Alcanza los 4.000 euros el metro en la franja de la Axarquía (se incluye desde Rincón a Nerja), los 4.150 euros entre Torremolinos y Mijas y los 4.100 entre Marbella y Manilva, frente a un valor medio general de la vivienda en los municipios de costa de Málaga de 2.612 euros y un valor medio de la provincia completa de 2.442 euros.
El mercado de los municipios costeros de Málaga (excluyendo la capital) es de los más relevantes y concentra el 64% de las compraventas y 57% los visados totales de la provincia.
«El perfil de demanda es mayoritariamente internacional en todas las zonas, a excepción de Fuengirola y de los alrededores de la capital, donde existe mayor presencia nacional procedente de Madrid y provincias próximas de Andalucía», señala Tinsa.
Los extranjeros provienen de Reino Unido, Alemania, Bélgica, Holanda, Suecia, Irlanda, Polonia y Oriente Medio. Las compraventas de vivienda vacacional por parte de extranjeros suponen entre el 60% y el 70% del total y se han mantenido en niveles elevados.
La actividad promotora se contrae moderadamente (un 2,5%), pero situándose en el segundo nivel más alto tras 2023 considerando la serie histórica desde 2008. Según Tinsa, Málaga constituye la segunda línea de costa con más compraventas por detrás de Alicante y la primera línea de costa con más visados en todo el litoral nacional.
Una vista aéreas de Vélez Málaga, en Málaga, concretamente en la zona de Torrre del Mar. / Álex Zea
AlquilerEl número de viviendas en alquiler turístico ha registrado un incremento generalizado en 2024, sin excepciones, según datos del INE. La mayor concentración de oferta destinada al alquiler turístico se observa en Canarias (13 % de su parque de alquiler), Málaga (11%), Alicante (11 %) e Islas Baleares (7 %).
En términos de rentas, el índice de precios de apartamentos turísticos en alquiler del INE apunta a una «desaceleración» de los precios del alquiler vacacional durante el último año, pareja a la moderación de la inflación. Aun así, la tendencia de estos precios continúa siendo alcista: +5,6 % interanual en el primer trimestre de 2025 (+2,9 % descontando la inflación).
La red técnica de Tinsa apunta en el 54% de las zonas que la oferta vacacional en alquiler se ha mantenido y en el 46% restante que ha aumentado. «El estancamiento de la oferta se atribuye a las medidas que muchos ayuntamientos han tomado para limitar el uso vacacional con el fin de proteger el segmento de primera residencia», comenta.
En un 24% de las zonas se estima que el uso mayoritario dado a la vivienda vacacional es para alquiler turístico. Se trata de Canarias, Ibiza en Baleares, Málaga y tramos de la costa de Castellón, Almería y Cádiz.
