España posee un déficit actual de vivienda que oscila entre las 515.000 y 765.000 viviendas, según un estudio del mercado inmobiliario publicado por CaixaBank Research que advierte del tensionamiento de un mercado inmobiliario donde hay «un desequilibrio persistente entre una oferta todavía insuficiente y una demanda que sigue siendo muy dinámica». Madrid, Alicante, Barcelona, Valencia y Málaga son las provincias que encabezan este ranking pues, según comenta, las zonas urbanas y turísticas «son las que han experimentado una mayor presión de demanda, mientras que la oferta de vivienda en estas localizaciones no ha crecido de forma suficiente para hacer frente a esta demanda». En el caso de la vivienda en Málaga, este déficit se estima en una horquilla que se movería entre 14.400 unidades y 59.000.
El estudio ofrece tres estimaciones de este déficit de vivienda en España acumulado en cuatro años. Si se comparan los visados de obra nueva con la creación neta de hogares sería 515.000 viviendas, cifra que se eleva hasta cerca de 600.000 si se consideran las viviendas terminadas (en lugar de los visados). Y se alcanzarían las 765.000 si además se restaran otros usos alternativos de la vivienda, descontando las viviendas destinadas a uso turístico y las adquiridas por extranjeros no residentes. En este último caso, el saldo de nueva vivienda disponible, una vez descontamos el resto de los usos de la vivienda, solamente habría dado para alojar a un 20% de los hogares netos creados en España.
En el caso de la provincia de Málaga, el déficit en estos tres supuestos sería, respectivamente, de 14.400 viviendas, 24.080 y 59.069 respectivamente.
El estudio destaca el impacto del déficit en el precio de la vivienda. «Por provincias, la correlación entre el déficit de vivienda y el crecimiento del precio de la vivienda entre 2021 y 2024 es positiva con todas las medidas. Este resultado sugiere que el impacto del déficit de vivienda acumulado sobre el precio no es desdeñable», señala.
Más déficit, más subida de preciosDe hecho, el informe constata que las provincias con el déficit más elevado son las que experimentaron un mayor incremento del precio de la vivienda, como Alicante, Málaga (por encima del 10% de promedio anual) o Santa Cruz de Tenerife.
«Las actuales proyecciones demográficas apuntan a una demanda residencial sólida en los próximos años, lo que subraya la necesidad de dar un fuerte impulso a la construcción de vivienda para evitar que las presiones sobre los precios se intensifiquen», apunta.
La principal conclusión del informe es que la oferta de vivienda continúa siendo insuficiente para absorber una demanda que sigue creciendo con fuerza por la formación de nuevos hogares, como resultado sobre todo de los importantes flujos migratorios en país. «Este déficit de vivienda y la presión que ejerce sobre los precios subraya la necesidad de acelerar la construcción de vivienda asequible», concluye.
AnálisisSegún explican los autores del segundo ‘Informe Inmobiliario 2025’, el mercado residencial español está en plena ola expansiva, con valores inéditos desde 2007. Según el INE, en los últimos 12 meses hasta junio se registraron 700.000 compraventas, un 19,7% más que el primer semestre del año anterior.
El estudio también advierte que pese a que de mayo a mayo se visaron 132.000 viviendas nuevas (+13%), el ‘gap’ entre oferta y demanda supone «un factor crucial» a la hora de tensionar los precios de la vivienda. En concreto, según los autores de dicho estudio, el déficit acumulado podría explicar hasta el 39% del encarecimiento de la vivienda, lo que subraya la urgencia de reactivar la promoción residencial para mitigar las presiones en los precios.
Respecto al precio, los autores destacan que, si bien algunos indicadores comienzan a detectar señales de sobrevaloración en el mercado inmobiliario español, el contexto actual es «muy distinto» al del ‘boom’ de los 2000. «La situación financiera de los hogares, del sector constructor y promotor, y del sistema financiero es mucho más sólida, y los riesgos de que se produzca una corrección brusca del precio de la vivienda se encuentran contenidos», aclara.
Demanda extranjeraEl informe analiza también el papel de los extranjeros en el ciclo expansivo actual. Aproximadamente el 18% de las viviendas son adquiridas por foráneos. Además, más de la mitad de estas compras son de extranjeros residentes y solo un 44% de estas corresponden a no residentes. Respecto al perfil del comprador no residente, el informe afirma que este «ha evolucionado» y muestra una mayor diversidad de nacionalidades y un interés creciente por nuevas ubicaciones.
Las provincias con más peso del mercado extranjero son Alicante (35% del total de las compraventas en la provincia), Málaga (28%), Baleares (25%), Santa Cruz de Tenerife (22%), Las Palmas (15%), Murcia (15%) y Girona (15%).
Una vista aérea de Málaga. / Álex Zea
«El comprador extranjero no residente «suele tener mayor capacidad adquisitiva», lo que se traduce en «precios medios más elevados» y «una preferencia por propiedades de gama media-alta o alta,» una tendencia que influye directamente en la evolución del mercado en determinadas zonas.
