La escalada del precio de la vivienda en Málaga sigue dejando un panorama inasumible para buena parte de la población, incluidas las rentas medias, en un mercado enormemente tensionado por la alta demanda de compradores y una escasa oferta de pisos. Así lo refleja el nuevo estudio «IMIE Mercados Locales» de la tasadora Tinsa, publicado este martes y correspondiente al tercer trimestre de 2025. La provincia malagueña, al igual que en los dos trimestres anteriores, sigue instalada en el primer puesto del ranking español en lo referente al nivel de ingresos familiares necesarios para costear el pago de una hipoteca a los actuales precios de mercado.
El porcentaje es ya del 59,1%, de nuevo por delante de Baleares (51%), que habitualmente solía ser la primera. En los siguientes puestos figuran Madrid (42,7%), Cádiz (42,5%), Alicante (40,6%), Sevilla (36,6%) y Barcelona (36,4%). La media española estaría en el 34,8%.
Las tasas de esfuerzo siguen más o menos constantes en todas las provincias en relación al primer trimestre (en Málaga, por ejemplo, se situaba en el 59% a cierre de marzo y en el 57,7% en junio). En todo caso, la tendencia es claramente alcista: hace un año, por ejemplo, el porcentaje provincial malagueño era del 56,8%, más de tres puntos superior al actual.
La ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico de Tinsa que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda.
Según este indicador, los españoles destinarían de media un 34,8% (frente al 34,6 % del trimestre anterior) de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca.
Tasas de esfuerzo económico para pagar una vivienda en las principales capitales españolas / Tinsa
Tinsa recuerda que se considera una accesibilidad «razonable» aquella que no supera el 35%, un nivel que rebasan Málaga, Baleares, Madrid, Cádiz, Alicante, Sevilla y Barcelona. En el caso de Málaga y Baleares se habla además de «accesibilidad crítica» (más del 45 % de la renta disponible).
Descendiendo a nivel municipal, en 16 del total de 52 capitales españolas se supera el nivel de esfuerzo de 35% considerado razonable. Las mayores tensiones de acceso, con tasas de esfuerzo superiores al 50%, se localizan en Cádiz (60,3%), Madrid (55,7%), Málaga (55,3%) y San Sebastián (50,5%) y Barcelona (54,2%). Entre las seis mayores capitales españolas por población, solo Zaragoza muestra niveles de accesibilidad razonable (30,7%).
Esfuerzo por distritosTodos los distritos de la capital se mantienen en este tercer trimestre en criterios tensionados. Los que más exigen al comprador en esta ocasión son Carretera de Cádiz (72,5%), Málaga Este (60,9%), Campanillas (58,1%), Cruz de Humilladero (57,5%), Ciudad Jardín (54,1%), Churriana (46,6%), Palma-Palmilla (41,4%) incluyendo la zona de Martiricos, Bailén-Miraflores (40,1%), el Centro Histórico (39,9%) y Teatinos-Universidad (35,8%). De Puerto de la Torre, Tinsa no refleja porcentajes en esta edición de su estudio.
Tinsa señala que la combinación de una «demanda robusta en máximos post-burbuja» y una «oferta insuficiente» consolidaron en el tercer trimestre el ciclo alcista del mercado residencial en España. El valor medio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 11,7% interanual en términos nominales (+8,6 % en términos reales, descontando el efecto de la inflación), lo que representa una aceleración con respecto al trimestre anterior.
«Este aumento de los precios es generalizado en todo el territorio español, aunque se manifiesta con mayor intensidad en los principales polos de empleo y en las zonas turísticas», apunta.
Variacion interanual del precio de la vivienda por provincias / Tinsa
Así, 13 provincias muestran incrementos de precios superiores al 10%. Las máximas intensidades se localizan en Madrid (19,4%), Málaga y Alicante (ambas 15,3%), Baleares (14,8%) y Santa Cruz de Tenerife (14,5%). El resto de las provincias por encima del 10% son Cantabria, Valencia, Asturias, Toledo, Lugo, Almería, Sevilla y Guadalajara.
«Los niveles de demanda próximos a máximos post-burbuja y las tensiones en los precios a causa del desajuste de la oferta aumenta la rotación de la vivienda de segunda mano y alimentan algunas dinámicas especulativas aún no mayoritarias», señala directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias.
Los precios medios en Málaga son de 2.615 euros el metro, lo que la convierte en la cuarta provincia más cara de España tras Madrid (3.647), Baleares (3.522) y Barcelona (2.795) y justo por delante de Guipuzoa (2.586) y Vizcaya (2.556).
La provincia de Málaga y la ciudad autónoma de Melilla se unen al grupo de provincias que superan en términos nominales los precios de 2007-2008, junto a Baleares, Santa Cruz de Tenerife y Madrid. Eso sí, descontando el efecto de la inflación, ninguna supera el máximo histórico: -7 % en Baleares, -19% en Tenerife y entre el -20% y -30% en Madrid, Málaga y Melilla.
Madrid es la capital con el precio medio de la vivienda más elevado (4.664 euros el metro), seguida por San Sebastián (4.516) y Barcelona (4.156). A continuación se encuentran Palma (3.351), Bilbao (2.914), Cádiz (2.758), Málaga (2.731), Valencia (2.519) y Sevilla (2.414).
Precios por distritos y los casos de Marbella y VélezEn el caso de Málaga capital, los precios han subido un 11,3% en el último año. Los valores más altos de la capital se dan en Málaga Este, con 3.698 euros el metro cuadrado (9,2% de subida), el Centro con 3.286 (11,5%), Teatinos con 3.233 (18,3%) y Carretera de Cádiz con 2.645 (10,6%). Puerto de la Torre presenta 2.326 (alza del 11,2%), Cruz de Humilladero 2.442 (12%), Churriana 2.315 (10,2%), Bailén-Miraflores 2.269 (16,4%) y Palma-Palmilla 2.178 (16,5%). Ciudad Jardín se mueve en 1.915 (15,1%) y Campanillas en los 1.866 euros (12,2%).
Precios medios de la vivienda los distritos de Málaga capital / Tinsa
El informe de Tinsa también releva que Marbella y Vélez-Málaga son la primera y la tercera localidad española, al margen de las capitales de provincia, como mayores subidas del precio de la vivienda en los últimos doce meses. En Vélez, el valor de las casas ha aumentado un 16%, para un precio medio de 2.199 euros y en Marbella el incremento es del 18,3% para un promedio de 3.554 euros el metro. El segundo puesto es para Benidorm, con un 17,4%.
Hipoteca en MálagaEn cuanto a la hipoteca media, el informe de Tinsa la cuantifica, en la media del tercer trimestre de 2025, en 204.824 euros, frente a los 154.358 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 1.045 euros al mes (en España es de 774 euros). A nivel provincial, la cuota alcanza los 1.519 euros en Baleares, y 1.268 en Madrid, con Málaga en el tercer puesto, por delante de los 991 de Barcelona.
Hipoteca media en cada provincia / Tinsa
