El descenso de las ventas de viviendas y de la firma de hipotecas este año tras la subidas de los tipos de interés y del Euríbor en 2023 sigue sin traducirse en una contención de los precios del mercado inmobiliario. El Colegio de Registradores detecta en su nuevo estudio, correspondiente al segundo trimestre del año, que el precio de la vivienda en Málaga se mueve a cierre de junio en una media de 2.753 euros el metro cuadrado, un 13,3% por encima del valor que se marcó en el mismo periodo del año precedente (estaba entonces en 2.329 euros). Además, ampliando el foco de análisis, y cogiendo el valor promedio de la vivienda en Málaga de los últimos doce meses (junio de 2023-junio de 2024), el dato arroja una media de 2.624 euros el metro sobre el dato de hace un año (2.399), lo que supone una subida del 9,4% interanual.
El comportamiento del mercado se sitúa en línea con la tendencia nacional aunque Málaga presenta crecimientos más intensos: en España los precios están al cierre del segundo trimestre en una media de 2.057 euros, con una subida del 3,9% con respecto a hace un año. Y el valor promedio anual (2.004 euros) también ha crecido al 2,6%. Las provincias con mayores precios de la vivienda son Gipuzkoa (3.478), Baleares (3.437), Madrid (3.325), Barcelona (2.843) y Bizkaia (2.816), con Málaga en sexta posición por delante de Álava (2.309) y Tenerife (2.379).
Por segmentos, en Málaga es la vivienda nueva la que presenta mayor subida de precios (un 13,4% en un año hasta los 3.037 euros) mientras que la de segunda mano lo hace un 6,8% (2.493 euros). La vivienda usada es así la que parece más contenida. Pero el Colegio admite que las previsiones de ralentización de precios que se manejaban a inicios de año en el mercado inmobiliario tendrán una materialización lenta, ya que la demanda continúa pujante.
«El precio de la vivienda sigue mostrando una notable fortaleza, manteniendo la intensidad de los últimos trimestres. La ralentización de la demanda no está afectando al comportamiento de los precios. Más bien al contrario, en la medida que, a pesar del progresivo descenso del número de compraventas, el incremento de los precios viene siendo cada trimestre más elevado», explica.
La acumulación de estos constantes incrementos de precios durante un periodo tan largo sí provoca, según el Colegio, el «lógico efecto» sobre la actividad inmobiliaria, dando lugar a niveles de compraventas más bajos. Así, en España se han vendido más de 297.700 viviendas en los dos primeros trimestres del año y, en el caso de Málaga, cerca de 17.000. Son cifras un 5% y un 7,4% respectivamente por debajo del mismo periodo de 2023.
Auge poblacional y económicoNo obstante, los registradores matizan que el mercado de compraventas sigue registrando «una notable fortaleza» en la medida que las cuantías absolutas de operaciones se mantienen en el tramo alto de la serie histórica de resultados de los últimos quince 15 años. «En teoría, esta reducción de la actividad de compraventas de vivienda, mantenida en el tiempo, tendría como efecto de segunda ronda, la moderación del ritmo de crecimiento del precio de la vivienda, aspecto que no se está produciendo, pero que no evita que pueda ocurrir a medio plazo», señala con relación a lo que pueda pasar en los próximos meses.
Una persona mira los anuncios del escaparate de una agencia inmobiliaria. / E. P.
A juicio del Colegio, un aspecto relevante que podría explicar parcialmente la persistencia de los altos precios es «el incremento de la población, que junto al buen comportamiento del empleo y de la actividad económica, están configurando un contexto favorable para mantener niveles significativos de actividad inmobiliaria. El Colegio considera, por tanto, que el recorrido al alza de los precios, de entrada, no tiene demasiados visos de cambio brusco, debido también a factores como la intensa demanda por parte de compradores extranjeros y la estabilización e incluso descenso que empiezan a experimentar ya los tipos de interés y el Euríbor.
«Todo ello está provocando que, a pesar del descenso del número de compraventas de vivienda, los precios sigan mostrando una notable intensidad (…) La estabilización o descenso de tipos de interés de contratación, contrarrestando el ascenso del precio de la vivienda, puede consolidar el escenario de estabilidad», comentan los registradores.
En todo caso, en su opinión, la desaceleración de los precios de la vivienda sería algo deseable, aunque de momento parezca improbable que vaya a ser pronto. «Un relativo grado de estabilidad o incluso ligeros descensos, desde el punto de vista de la evolución de la actividad, no debería considerarse negativo. Sin embargo, el empuje de la demanda hace difícil llegar a dicho escenario a corto plazo», opina, repitiendo una idea que viene trasmitiendo desde inicios de este año.
Compras de extranjerosLa compra de viviendas a cargo de extranjeros mantienen una significativa cuota en el mercado, según el Colegio. Las provincias con mayor peso de compra a cargo de foráneos en el segundo trimestre han sido Alicante (43,5%), Tenerife (37,2%), Baleares (33,3%), Málaga (30,8%), Girona (26,4%), Las Palmas (25,5%), Murcia (23,5%) y Almería (20,6%). Y en Málaga, tomando como referencia los últimos doce meses, hasta el 33% de las compras han sido de extranjeros.
«La intensidad turística se configura como el factor clave para la consecución de un mayor o menor peso relativo en compraventas de vivienda por extranjeros, correspondiendo las provincias cabeceras a provincias mediterráneas o islas con dichas características», expone el Colegio.
Las nacionalidades cabeceras de compradores en España en este periodo han estado conformadas principalmente por británicos (8,37%), alemanes (6,98%), marroquíes (6,1%), rumanos (5,31%), franceses (5,22%), italianos (5,18%), neerlandeses (5,14%) y belgas (4,65%).
