ALos precios de la vivienda en todo el mundo están batiendo récords, pero esta vez se debe a lo rápido que están cayendo. Las casas en Estocolmo ahora se venden a un 20 % menos que su punto máximo, los precios de Sídney han bajado casi un 14 % durante el año, mientras que en San Francisco han bajado un 15 %, en Auckland casi un 22 % y en Toronto un 16 %.
Alemania ha registrado su mayor caída de precios en seis meses en dos décadas, mientras que en Francia los pronosticadores esperan caídas del 5% al 7% este año, y después de un año fuerte en España, las primeras caídas de precios se registran en Mallorca e Ibiza.
Mientras tanto, tal vez piense en algunos propietarios de viviendas en la capital de Corea del Sur, Seúl, donde, según se informa, los precios de los apartamentos han bajado un 24 % desde octubre de 2021.
Las caídas del precio de la vivienda en el Reino Unido hasta la fecha (un 4,2 % o un 3,2 % desde su punto máximo en agosto del año pasado, según Halifax y Nationwide respectivamente) parecen relativamente leves en comparación con algunos de esos lugares.
Entonces, ¿qué hay detrás del mini colapso global? ¿Hay lecciones que podamos aprender de lo que está sucediendo en otros países?
En su forma más simple, se trata del costo del dinero. La larga era de tasas de interés cercanas a cero, que hizo que los préstamos para comprar una casa fueran más baratos que en cualquier otro momento de la historia, ha terminado, al menos por ahora.
El Banco de Inglaterra ha elevado los tipos del 0,1 % a finales de 2021 al 4 % actual, con el correspondiente aumento de los tipos hipotecarios. Mientras tanto, las tasas hipotecarias a largo plazo promedio de EE. UU. están ahora por encima del 6%. Hace un año estaban por debajo del 4%.
En el Reino Unido, millones de prestatarios tienen acuerdos de tasa fija que todavía los protegen de fuertes aumentos en sus costos hipotecarios mensuales. Eso es muy diferente a un país como Suecia, donde la mayoría de los hogares tienen hipotecas de tasa variable que aumentan de acuerdo con los cambios en las tasas de interés.
Como señalan muchos economistas, las caídas del precio de la vivienda siguen aumentos asombrosos en algunas ciudades y algunos tipos de propiedades, y los valores a menudo solo están volviendo a donde estaban hace un par de años. Casi nadie predice un colapso inmobiliario a gran escala.
Algunas de las caídas de precios son el final de la «carrera por el espacio» que fue un fenómeno global durante la pandemia de coronavirus. La demanda de casas individuales más grandes saltó a medida que la gente trabajaba desde casa, dejando los apartamentos en el frío. Pero durante el último año, el precio de las casas en general ha caído más que los apartamentos.
Sin embargo, incluso durante una recesión mundial, siempre hay lugares que prosperan. Los precios de las propiedades de lujo en Dubai, un refugio para los oligarcas rusos prohibidos en el oeste, se dispararon en un asombroso 89% en 2022, según el agente inmobiliario Knight Frank.
Suecia
El mercado de caída más rápida de Europa
Lo que dicen los datos: los apartamentos bajaron un 11% en los 12 meses hasta diciembre de 2022, las casas bajaron un 13,7%. (Fuente: HOX Valueguard). Estocolmo alberga un pico del 19,8% a mínimo, los apartamentos bajaron un 11,6 % (fuente: SBAB.se)
Suecia, el país europeo con las mayores caídas de precios de la vivienda hasta el momento, ha sufrido algunos aumentos de tarifas bastante brutales, y con la mayoría de los hogares con tarifas variables, el impacto ha sido inmediato.
Robert Boije, economista jefe del prestamista hipotecario sueco SBAB, dice: “Una de las razones por las que los precios de la vivienda han estado cayendo más en Suecia que en la mayoría de los demás países de la UE es que, en gran medida, tenemos préstamos con interés flotante y no fijo. tarifas Esto significa que cuando los bancos centrales aumenten sus tipos de interés clave, se reflejará en las hipotecas a un ritmo más rápido en Suecia que en muchos otros países. Hace solo un par de años, la tasa hipotecaria flotante en Suecia era tan baja como alrededor del 1% (cuando la tasa de interés clave del Riksbank era de menos 0,5%). Ahora es alrededor del 4,5%”.
Un cartel de venta en la calle fuera de los edificios residenciales en el barrio Midsommarkransen de Estocolmo, Suecia. Fotografía: Bloomberg/Getty ImagesLa consultora con sede en Londres Capital Economics dice: «Los precios de la vivienda en Suecia han caído un 18% desde su punto máximo y podrían caer un 5% más a partir de aquí».
En Valueguard, que produce el índice más utilizado en Suecia, el director ejecutivo, Henrik Åkerblom, dice: “La sociedad sueca se había acostumbrado a tipos de interés muy bajos. La gente más joven nunca había visto tasas de interés altas”.
La invasión rusa de Ucrania (Suecia es un vecino cercano al otro lado del Báltico) también fue un duro golpe para la confianza.
“Cuando empezamos a ver las caídas, fue cuando Rusia invadió Ucrania”, dice Åkerblom.
Australia
Nueve meses seguidos de caídas de precios
Lo que dicen los datos: a nivel nacional, los precios han bajado un 7,2 % en el año hasta enero de 2023, cayendo todos los meses desde abril en la mayor y más rápida caída desde al menos 1980 (fuente: CoreLogic HVI)
Entre las grandes ciudades, Sídney ha liderado el descenso, con una caída de precios del 13,8 % durante el año. Las casas en Byron Bay, mundialmente conocida por sus playas y estilo de vida relajado, han caído un 25%.
Muchos economistas pronostican más caídas en la primera mitad de este año, y se espera que el banco central, el Banco de la Reserva de Australia, vuelva a subir las tasas de interés desde su nivel actual del 3,35% (su nivel más alto en poco más de una década) para combatir inflación.
Los precios de la vivienda en Sydney han caído un 13,8% durante el año. Fotografía: Dan Himbrechts/AAPShane Oliver de AMP Capital pronostica una disminución total del precio nacional del 20 %, y señala que los aumentos de las tasas hipotecarias se han traducido en una caída del 27 % en el poder adquisitivo de un comprador sobre las ganancias promedio. Muchos propietarios de viviendas existentes enfrentan un fuerte aumento en los costos mensuales de la hipoteca cuando sus tasas fijas terminan pronto, para ser reemplazadas por nuevas tasas que se acercan al 6%.
Pero las caídas de precios deben verse en el contexto de aumentos épicos en los últimos años: el Fondo Monetario Internacional calificó recientemente a Australia como uno de los mercados inmobiliarios más «desalineados» e inasequibles del mundo.
Nueva Zelanda
El precio global más grande cae
Lo que dicen los datos: el precio medio de la vivienda ha bajado un 13,3 % durante el año hasta enero de 2023, y los valores de Auckland han bajado un 21,7 %. Las transacciones han caído un 27% (fuente: índice Reinz)
Semanas de clima salvaje han golpeado la ciudad más grande de Nueva Zelanda, Auckland, y su mercado inmobiliario también ha recibido una paliza. La mayoría de los economistas de la vivienda estiman que el país está a solo dos tercios de su camino a través de la recesión y pronostican una caída de pico a mínimo de alrededor del 22%.
Los precios de las propiedades en Auckland, Nueva Zelanda, han bajado 21,7%. Fotografía: Pavel Dudek/AlamyEn un clásico auge y caída, los precios de Auckland se dispararon en más de un 40 % entre principios de 2020 y principios de 2022, impulsados por las tasas de interés en mínimos y las medidas gubernamentales para proteger la economía de Covid. Los precios subieron a un promedio de 1,3 millones de dólares neozelandeses (675.000 libras esterlinas). Pero a medida que aumentaron las tasas de interés, la burbuja estalló y los precios en la ciudad ahora cayeron por debajo del millón de dólares neozelandeses.
Alemania
Un final abrupto para un auge de una década
Lo que dicen los datos: a nivel nacional, los precios subieron 2.1% en el año calendario 2022 pero cayó 1,8% en los últimos tres meses del año La caída de seis meses (2,5 %) fue la mayor en dos décadas (fuente: Vdp pfandbrief.de).
“Las numerosas crisis de 2022 ahora están dejando su huella en el mercado inmobiliario”, dice Jens Tolckmitt, director ejecutivo de VDP, la Asociación de Bancos Pfandbrief alemanes. “Anticipamos nuevas caídas en los próximos trimestres, pero esperamos que se mantengan moderadas en general… Incluso si los precios cayeran un 15 % en total durante un período más largo, estarían en el mismo nivel que a principios de 2020 .”
Los precios de la vivienda en Alemania cayeron un 1,8% en los últimos tres meses de 2022. Fotografía: Bloomberg/Getty ImagesAlemania suele considerarse un mercado inmobiliario más «cuerdo» que el Reino Unido, pero los precios en Múnich, el mercado más caro de Alemania, superan con creces los de Londres. Un apartamento típico en Múnich cuesta 800 000 € (710 000 £), mientras que las casas cuestan una media de 1 840 000 €. El promedio de Londres (pisos y casas combinados) es de £528,000 (fuente: índice Nationwide, cuarto trimestre de 2022).
España
Comienzan a aparecer las primeras bajadas de precio
Lo que dicen los datos: a nivel nacional, los precios subieron un 7,2% en 2022 pero en diciembre, las subidas de precios llegaron a su fin mientras que el número de nuevas hipotecas emitidas se desploma un 22,5% (fuente: Consejo General del Notariado)
El año pasado, España fue uno de los mercados de más rápido crecimiento en Europa, con los precios en Madrid por delante en un promedio de 12.2% y las transacciones de vivienda en su nivel más alto desde el año de auge de 2007.
Los precios de la vivienda en Madrid se adelantaron una media del 12,2% el año pasado. Fotografía: Europa Press/Getty ImagesPero como apuntaba El País a principios de febrero: “La ralentización del mercado inmobiliario es una realidad”. Actualmente es más marcado en las Islas Baleares, el mercado más caro de España, donde las ventas cayeron un tercio en diciembre y los precios bajaron mes a mes. Sorprendentemente, los precios medios en toda España siguen estando por debajo de donde estaban antes de la crisis financiera de 2007-08.
Francia
Termina el auge, y se prevé que los precios caigan hasta 2023
Lo que dicen los datos: Los precios de los apartamentos en París bajaron un 1% en el año hasta septiembre de 2002 pero los precios de todas las viviendas, a nivel nacional, subieron un 6,4% (fuente: Insee.fr)
Un problema con la comparación de los precios de la vivienda a nivel internacional es que cada país cuenta los datos de manera diferente. Los datos británicos y estadounidenses se centran en las casas, mientras que muchos de los datos europeos son el costo por metro cuadrado de los apartamentos. Francia es difícil de rastrear ya que sus cifras, cuando se publican, solo capturan la posición varios meses antes. Como dijo un agente inmobiliario francés a The Guardian: «Todos los datos están desactualizados, es un poco como pronosticar el clima el otoño pasado».
Los precios de los apartamentos en París bajaron un 1% en el año hasta septiembre de 2002. Fotografía: Thomas Samson/AFP/Getty ImagesPero al igual que en otras partes de Europa, la evidencia es clara de que las ventas y los precios están cayendo. “Los precios en las principales ciudades como París, Burdeos y Lyon han retrocedido, después de muchos años de un crecimiento significativo de los precios. Esperamos que esta tendencia continúe a lo largo de 2023”, dice Trevor Leggett, presidente de los agentes inmobiliarios Leggett Immobilier.
Century 21, la agencia inmobiliaria más grande de Francia, prevé una caída de los precios del 5% al 7% en 2023, al menos en ciertos departamentos. Dice que en las principales ciudades, los precios de los apartamentos comenzaron a caer el verano pasado.
A NOSOTROS
Suaves descensos a nivel nacional pero San Francisco se estrella
Wque los datos dicen: el índice Case-Shiller de S&P muestra que los precios de la vivienda a nivel nacional aumentaron un 7,7% en el año hasta noviembre de 2022, la última publicación de datos disponible. Pero desde junio han disminuido un 3,6% a nivel nacional y un 5% en las 20 ciudades más grandes. En San Francisco, el precio de la casa unifamiliar promedio ha bajado casi $250,000 -15% – (£207,950) durante el año hasta enero a un promedio de $ 1,38 millones, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California (CAR)
Una corrección en los precios de la vivienda en EE. UU. era inevitable después de que la Reserva Federal comenzara a aumentar su tasa base, lo que elevó rápidamente los costos de las hipotecas. La hipoteca de tasa fija de referencia a 30 años en los EE. UU. ha aumentado considerablemente durante el último año, del 3,9% al 6,3%.
Miami, Tampa y Orlando fueron los mercados inmobiliarios estadounidenses al rojo vivo de 2022.
El precio de la vivienda unifamiliar promedio en San Francisco ha caído casi $250,000 durante el año hasta enero. Fotografía: Jeff Chiu/APPero en el Área de la Bahía de San Francisco, que sufre el doble golpe de la gran pérdida de empleos tecnológicos además del aumento de las tasas de interés, las caídas de precios se están acelerando. Las cifras de enero de CAR revelan que los precios promedio en el próspero condado de Marin, justo al otro lado del puente Golden Gate, se desplomaron en $300,000, o 19.9%, en solo un mes.
Pero las caídas se producen después de aumentos impresionantes en el Área de la Bahía en los últimos años, e incluso después de fuertes caídas, los precios promedio solo regresaron a donde estaban en 2019.
Precios de la vivienda en el Reino Unido: bajando, pero ¿hasta dónde y con qué rapidez?
Según los datos más recientes de Nationwide, los precios de la vivienda han caído durante cuatro meses seguidos (de octubre a enero inclusive), y la tasa anual de crecimiento de precios se derrumbó del 14,3 % en marzo pasado al 1,1 % en enero.
El rival Halifax dijo que los precios de la vivienda se mantuvieron estables en enero pero cayeron en cada uno de los cuatro meses anteriores, y colocó la tasa anual de crecimiento de precios en enero en 1,9%.
Halifax pronosticó previamente que los precios promedio del Reino Unido caerán alrededor de un 8% este año, lo que dijo que «volvería a colocar el precio promedio de la propiedad aproximadamente en el nivel que tenía en abril de 2021, revirtiendo solo algunas de las ganancias obtenidas durante la pandemia».
Los precios de la vivienda en el Reino Unido han caído durante cuatro meses seguidos, según Nationwide. Fotografía: Roberto Herrett/AlamyLos economistas de Nationwide han sugerido que este año podríamos ver los precios de la vivienda “descendiendo, quizás alrededor de un 5%”.
El agente inmobiliario Savills ha pronosticado que el precio promedio de la vivienda en el Reino Unido caerá un 10% este año, «y se espera que el crecimiento se reanude en 2024 a medida que las presiones sobre la asequibilidad disminuyan gradualmente».
El banco de inversión Nomura se encuentra entre los más pesimistas: el mes pasado pronosticó una caída del 15 % en los precios de la vivienda en el Reino Unido para mediados de 2024.
