El precio de la vivienda prosigue su escalada en un mercado que continúa muy tensionado por la alta demanda y la escasa oferta. El último informe «IMIE Mercados Locales» de la compañía tasadora Tinsa, publicado este lunes y correspondiente al primer trimestre de 2025, refleja que la provincia de Málaga se sitúa en el primer puesto de España en cuanto al nivel de ingresos familiares necesarios para costear el pago de una hipoteca a los actuales precios de mercado. El porcentaje, en concreto, es del 59%, por delante de Baleares (49,4%) que habitualmente era la primera. En los siguientes puestos figuran las provincias de Cádiz (43,9%), Madrid (43,1%), Alicante (38,9%), Sevilla (37,3%). y Barcelona (37%).
La tasa de Málaga supera en 1,3 puntos a la del trimestre anterior (57,7%) y en ocho a la de hace un año (51%).
«Los primeros datos del ejercicio 2025 continúan reflejando resistencia en el empleo, que sostiene la solvencia de los hogares, y un mantenimiento de la demanda residencial en niveles robustos”, explica la directora del servicio de estudios de Tinsa, Cristina Arias. Los mayores incrementos de precios se concentran en zonas turísticas, polos de empleo y municipios secundarios próximos a éstos, destacando especialmente la intensidad de la evolución de los precios en Madrid (donde aumentan entre un 12% y un 15%). En la provincia de Málaga han subido un 12,5% en los últimos doce meses (el metro cotiza a una media de 2.341 euros) y en Málaga capital un 10,4% (2.580).
El informe de Tinsa también releva que Vélez-Málaga y Marbella son las dos localidades como mayores subidas del precio de la vivienda en los últimos doce meses. En Vélez, el valor de las casas ha aumentado un 17,6%, para un precio medio de 2.053 euros y en Marbella el incremento es del 15,9% para un promedio de 3.257 euros el metro. Benidorm, con un 15,8%, completa el top 3 de subidas.
Esfuerzo de hogaresEl esfuerzo de los hogares en Málaga supera además en 25 puntos al de la media española que, según Tinsa, está en el 34,9% al primer trimestre de este año. Esta ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico elaborado por Tinsa que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota anual de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. El estudio engloba tanto vivienda nueva como de segunda mano.
En el caso de Málaga capital, el esfuerzo medio que la hipoteca exige a los hogares es ya del 56,2% de renta, con lo que también sigue aumentando (hace tres meses era del 55,3% y hace un año del 50,6%). En Cádiz capital es del 60,4%, en San Sebastián del 56,8%, en Madrid capital del 56,6% y en Barcelona capital del 55,1%.
Accesibilidad «crítica»Tinsa suele estimar el nivel de esfuerzo considerado razonable para adquirir una vivienda en el del 35%. A partir del 45% se considera límite de «accesibilidad crítica». Málaga supera ampliamente esa cota tanto a nivel de capital como de provincia.
Según detalla, la demanda se ha visto impulsada por una mayor facilidad de acceso al crédito como consecuencia de la política monetaria menos contractiva, que se suma a la actividad de compraventas sin hipoteca, que siguen representando un porcentaje relevante de las operaciones (49 % según datos de Notarios y 54% según datos del INE).
Análisis de distritos de MálagaTodos los distritos de la capital se mantienen criterios tensionados. Los que más exigen al comprador son el Centro Histórico (74,9%), Carretera de Cádiz (62,8%), Málaga Este (60,8%), Cruz de Humilladero (56%), Teatinos-Universidad (54,6%), Palma-Palmilla (53,1%), al incluir la zona de Martiricos, Puerto de la Torre (50,1%), Bailén-Miraflores (49,2%), Ciudad Jardín (48,6%), Campanillas (43,7%) y Churriana (39,9%).
Un dato destacable es que el Centro de Málaga sólo es superado por el Centro de Madrid como distrito donde el esfuerzo de los hogares sería mayor (82,1%).
Los mayores aumentos interanuales de precio en Málaga capital respecto a hace un año se localizan en los distritos Palma-Palmilla que engloba a Martiricos (24,3%), Ciudad Jardín (17,6%), Teatinos-Universidad (16,5%), Bailén Miraflores (12,9%), Churriana (12,3%), Este (11,7%), Cruz de Humilladero (11,3%), Carretera de Cádiz y Centro (10,4% ambos), Campanillas (7,1%) y Puerto de la Torre (6,5%). Los distritos con variaciones interanuales más elevadas en el primer trimestre de 2025, según el análisis de Tinsa.
Una vista de la calle Larios, en Málaga capital. / Álex Zea
Los valores más altos de la capital se dan en Málaga Este, con 3.625 euros el metro cuadrado, el Centro (3.076), Teatinos (2.980) y Carretera de Cádiz (2.481). Puerto de la Torre presenta 2.239, Cruz de Humilladero 2.194, Churriana 2.200, Bailén-Miraflores 2.078 y Palma-Palmilla 2.026. El resto se mueve entre los 1.700 y los 1.800 euros el metro.
Hipoteca en Málaga y diferencias con el boomEl informe refleja que la hipoteca media concedida en la provincia de Málaga se sitúa, en la media del primer trimestre de 2025, en 196.454 euros, frente a los 145.193 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 1.016 euros al mes (en España es de 756 euros). A nivel provincial, la cuota alcanza los 1.484 euros en Baleares, y 1.234 en Madrid, con Málaga en el tercer puesto, por delante de los 985 de Barcelona.
El valor actual del metro cuadrado en Málaga es de 2.431 euros, con un 81% de aumento desde los mínimos registrados de 2015, cuando se estaba saliendo de la anterior crisis económica. Sin embargo, según Tinsa, el precio aún no ha tocado los máximos que hubo en 2007 y 2008, estando todavía un 4,9% por debajo de esos niveles.
En el caso de Málaga capital (2.580 euros el metro), el valor ha aumentado un 90,7% desde los mínimos de 2015 y está sólo un 6,4% por debajo de los récords que hubo hace 17 años.
