El centro comercial Far East en Orchard Road en Singapur, el jueves 11 de abril de 2024.
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El centro comercial Far East a lo largo de Orchard Road de Singapur ha tenido mejores días.
A pesar de estar a cinco minutos a pie de la estación de MRT Orchard, una de las estaciones de metro más concurridas de Singapur, el centro comercial de 42 años sufre muy poca afluencia de público. Alrededor de una quinta parte de las unidades están vacías y en venta o alquiler, y es más probable que los ocupantes sean agencias de limpieza en lugar de tiendas o restaurantes de lujo asociados con un distrito comercial de primer nivel.
Esta misma sensación de vacío impregna muchos de los centros comerciales más antiguos a lo largo del tramo superior de Orchard Road, que se extiende desde la elegante zona residencial de Tanglin, cerca del Jardín Botánico de Singapur, hasta donde se encuentra el Orchard MRT.
Orchard Road, la principal calle comercial de Singapur, tiene 2,2 km (1,3 millas) de largo, pero gran parte de la actividad tiene lugar en el medio del tramo, así como en centros comerciales seleccionados conectados a través de pasarelas subterráneas con las estaciones de metro. El centro comercial Far East no está conectado a Orchard MRT a diferencia de varios de sus vecinos.
Sin embargo, esta situación podría estar a punto de cambiar. Se espera que muchas de las propiedades más antiguas a lo largo de la periferia de Orchard Road sean remodeladas en los próximos años luego de una serie de incentivos financieros de la Autoridad de Reurbanización Urbana (URA), la agencia de planificación territorial de Singapur. Pero las inversiones necesarias seguirán siendo significativas, probablemente de miles de millones de dólares debido al alto costo del terreno y la construcción en Singapur.
Nuevas inversiones
En la sección Tanglin de Orchard Road, Hotel Properties Ltd (HPL), controlada por el multimillonario Ong Beng Seng, obtuvo el año pasado aprobación para derribar tres de sus propiedades y construir un enorme desarrollo de uso mixto de 114.150 metros cuadrados con hotel y residencial. unidades en dos edificios torre, así como espacio comercial y de oficinas.
Dos de las propiedades, el hotel voco Orchard y el centro comercial Forum The Shopping Mall, comparten unos 180 metros de frente a lo largo de Orchard Road. Sólo el Foro fue valorado en 948 millones de dólares de Singapur (705,9 millones de dólares) el año pasado.
Sin embargo, la remodelación aún no ha comenzado.
City Developments Ltd (CDL), uno de los promotores que cotizan en bolsa más grandes de Singapur, compró a principios de este año la participación de los propietarios restantes de Delfi Orchard, un edificio residencial y comercial de 11 pisos y 40 años de antigüedad, en un acuerdo que valoró la propiedad en 439 millones de dólares de Singapur.
Los analistas esperan que CDL reconstruya Delfi Orchard con el cercano Orchard Hotel y el centro comercial contiguo propiedad de CDL Hospitality Trusts, un fideicomiso de inversión inmobiliaria que administra CDL.
Ofertas artísticas, culturales y de estilo de vida.
«Se prevé que el área de Tanglin sea un vecindario de uso mixto con un fuerte sabor artístico y artesanal. Los lugareños y los turistas pueden esperar mejores ofertas artísticas, culturales y de estilo de vida cuando los propietarios de los edificios reconstruyan y ofrezcan nuevos usos para satisfacer las necesidades y preferencias cambiantes. de visitantes», dijo la URA de Singapur en una respuesta escrita a las consultas de CNBC.
El área de Orchard Road en Singapur, el lunes 8 de julio de 2024. La franja comercial de Orchard Road es un centro mundial para el turismo y el comercio minorista de alta gama que ha experimentado un auge junto con el ascenso del país, remodelando una franja de plantaciones de nuez moscada y granjas de pimienta que se cultivaron por primera vez. hace más de un siglo.
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A partir de 2025, URA comenzará a trabajar en una serie de mejoras en toda el área de Orchard Road, que incluyen una «conexión verde» de 6 kilómetros de largo que unirá el Jardín Botánico de Singapur con el Parque Istana y el Parque Fort Canning ubicado cerca del otro extremo de Orchard. Camino.
Richard Goh, director ejecutivo de Pacific Eagle Real Estate, dijo que la sección Tanglin de Orchard Road se puede hacer más atractiva con pasillos cubiertos y «espacios experienciales que van más allá del comercio minorista tradicional y de alimentos y bebidas». [food and beverage]».
Recordó una época en la que el área de Tanglin era popular entre los compradores, citando atracciones como el antiguo Centro de Alimentos Rasa Singapura, que albergaba muchos de los puestos de vendedores ambulantes más populares de Singapur. Rasa Singapura se cerró en 1989 para dar paso a nuevos desarrollos.
Pacific Eagle, un inversor inmobiliario con sede en Singapur de propiedad privada de la familia del multimillonario indonesio Sukanto Tanoto, está remodelando el centro comercial Tanglin, que adquirió por 868 millones de dólares de Singapur en 2022.
Desafíos
Un desafío que enfrentan la URA y los desarrolladores del sector privado deseosos de reconstruir el tramo superior de Orchard Road es la estructura de propiedad de muchos edificios comerciales más antiguos. En lugar de pertenecer a un único holding, estas propiedades se dividen en pequeñas unidades de estratos propiedad de diferentes propietarios.
Poner a la venta este tipo de propiedades requiere el apoyo de al menos el 80% de los propietarios de los estratos, quienes también deben acordar un precio mínimo de venta antes de que se pueda lanzar una venta colectiva.
Otro obstáculo implica negociar con URA concesiones bajo el Plan de Incentivos de Desarrollo Estratégico de este último, que tiene como objetivo lograr que los propietarios reconstruyan propiedades antiguas adyacentes principalmente en el distrito comercial central y las áreas de Orchard Road.
URA dijo que está interesada en nuevos desarrollos que inyectarán nuevos estilos de vida u ofertas minoristas, cerrarán brechas en las redes peatonales planificadas o mejorarán el acceso a áreas públicas como parques y vías fluviales.
A principios de este año, la venta colectiva del centro comercial Far East a una empresa de inversión vinculada al magnate chino Du Shuanghua fue cancelada después de que, según informes, el comprador no logró obtener la aprobación de la URA para aumentar la superficie bruta del nuevo desarrollo.
«Si URA quiere acelerar el ritmo de reurbanización a lo largo de Orchard Road, serán necesarios algunos ajustes en los programas», dijo Jeremy Lake, director gerente de ventas de inversiones y mercados de capital de Savills Singapore.
Savills, que negoció la venta colectiva del centro comercial Tanglin y Delfi Orchard, organizó recientemente la venta del Concorde Hotel, una antigua propiedad en el otro extremo de Orchard Road, a HPL por 821 millones de dólares de Singapur.
Venciendo el calor
Tina Qiu, directora de PLP Architecture, sugirió construir pasarelas protegidas a lo largo del tramo de Tanglin para proteger a los peatones del implacable calor, la humedad y las frecuentes lluvias de Singapur. Con el calentamiento global, las condiciones a nivel de la calle no harán más que empeorar con el tiempo.
«Podemos crear más refugio a lo largo de las rutas peatonales, por ejemplo con marquesinas animadas y sombrillas retráctiles que pueden activarse cuando hay mucho sol y retraerse durante la noche para permitir que la hermosa iluminación inunde el paisaje urbano», dijo.
Qiu, que reside en Londres pero tiene proyectos en Singapur, señaló que los centros comerciales conectados a Orchard MRT disfrutan de una clara ventaja sobre los del área de Tanglin, ya que las personas pueden moverse de un lugar a otro en un ambiente fresco con aire acondicionado.
«La gente utilizará espacios que son más cómodos y en lugares como Singapur, eso se puede lograr más fácilmente en un ambiente interior regulado», dijo.
