El Banco de España ha ratificado que Barcelona y Madrid, Málaga, Alicante, Valencia, concentran el 50% del déficit acumulado de vivienda estimado para 2022-2025. Estas cinco provincias suponen además en torno al 50% de la creación neta de hogares total prevista y, sin embargo, la producción de vivienda nueva en estos territorios no alcanza el 45 % del total, según detalla este organismo en un informe emitido este miércoles y que complementa al publicado el pasado mes de abril, donde afirmaba que se necesitan 600.000 viviendas hasta 2025 para suplir el actual déficit de oferta de inmuebles que hay en el país. El estudio también constata que el dinamismo de los precios de la vivienda es «significativamente mayor» en las grandes áreas urbanas y en las zonas con mayor actividad turística.
Las provincias de Madrid y Barcelona concentran por sí solas cerca de un tercio de este déficit acumulado de vivienda estimado.
«En particular, las provincias de Barcelona, Valencia y Alicante son las que presentan un mayor diferencial entre su peso relativo en la creación neta de hogares y la proporción que estas provincias representan en la producción de vivienda nueva. Además, en algunas de estas provincias (Alicante y Málaga) se concentra una importante demanda de vivienda por parte de no residentes», señala.
«El peso de las adquisiciones de extranjeros en el total del mercado de la vivienda es muy significativo en determinadas provincias de la costa mediterránea y de las islas, donde en 2023 alcanzó en torno al 40% en Baleares, Málaga o Santa Cruz de Tenerife y superó el 50% en la provincia de Alicante, frente al 20% en el conjunto de España», detalla el Banco de España.
Previsiones de hogares y viviendaAsí, mientras que las viviendas iniciadas en España rondan las 100.000 anuales en los últimos años, la creación neta de hogares acumulada en 2022 y 2023 llega a los 545.000, lo que arroja un déficit de 365.000 viviendas Si a la demanda de vivienda principal por parte de los residentes se une la de los no residentes, en el período 2022-2023 hay un déficit adicional de 120.000 viviendas, sin considerar segundas viviendas o el alquiler de los no residentes.
Teniendo en cuenta las viviendas iniciadas y las proyecciones de creación de hogares se registra un déficit de vivienda nueva cercano al medio millón, apunta el banco, que subraya que el mercado en España «no está sobredimensionado».
Aún 450.000 viviendas sin vender construidas en el «boom»A pesar de la absorción de parte relevante del exceso de viviendas desde el «boom» inmobiliario, aún hay unas 450.000 sin vender construidas durante esos años. No obstante, su ubicación y estado dificultan su absorción en el mercado, reconoce la entidad.
Y es que, el excedente en la producción de vivienda nueva fue muy intenso durante la primera década del siglo XXI, con un volumen acumulado de exceso de viviendas superior a 1,6 millones de unidades en esos 10 años.
La compra de vivienda por parte de extranjeros remonta un 1,8 % y copa el 20 % del total / L. O.
La absorción de ‘stock’ de vivienda tras el estallido de la burbuja y la escasa producción concentran las compraventas en la segunda mano (cerca del 90 % del mercado desde 2014). Estas las realizan además en un 90 % los particulares desde 2020, observándose una reducción del peso de las empresas. Una parte del déficit de vivienda estaría cubriéndose en la actualidad movilizando viviendas desocupadas, convirtiendo las secundarias en principales, así como con inmuebles de uso terciario en uso residencial.
Los precios reales suben un 34% en la última décadaFruto de este desequilibrio entre la oferta y la demanda los precios siguen al alza. En términos nominales, superan el máximo registrado en 2007, con una revalorización del 66 % desde 2014, pero en términos reales están un 25 % por debajo de los niveles observados en el ‘boom’. El crecimiento acumulado de los precios reales ha sido del 34 % durante la última década.
La oferta agregada se ha situado en torno a un promedio anual de 820.000 viviendas desde 2016, con una progresiva reducción a partir de 2020, mientras que se observa una tendencia creciente de la demanda desde 2015, dando lugar a déficits en determinadas áreas que seguirán acentuándose.
Un mercado del alquiler disparadoEn cuanto al mercado del alquiler, el Banco de España señala que el encarecimiento de precios está relacionado con impulso demográfico en determinadas áreas y una oferta «relativamente rígida» en el corto plazo para absorber la demanda. Así, entre 2014 y 2022 (último dato disponible), el crecimiento acumulado de la población (3,1%) se ha producido en un 60% en las periferias de las áreas urbanas y en un 32,5% en sus centros, frente a un 7,5% en el resto del territorio. Este proceso tiene especial relevancia entre hogares jóvenes y de origen extranjero, siendo ambos colectivos donde se concentra una mayor demanda relativa de vivienda en alquiler.
«Los nuevos residentes con menores niveles de renta y ahorro acumulado, ante los elevados precios de la vivienda en las grandes ciudades, tienden a residir en viviendas de alquiler y, en el período más reciente, contribuirían al incremento del alquiler compartido y de habitaciones», apunta.
Junto a ello, la mayor prudencia de las entidades bancarias para otorgar créditos, tras las crisis inmobiliaria iniciada en 2008, habría limitado el acceso a vivienda en jóvenes, pero también a otros colectivos, lo que habría contribuido al desplazamiento de la demanda de vivienda desde el segmento de compra al alquiler en los colectivos con menores ingresos y ahorro acumulado.
El estudio señala que el crecimiento acumulado entre 2015 y 2022 de los precios medios del alquiler por metro cuadrado supera el 50% en la ciudad de València y se sitúa entre el 40% y el 45% en Palma, Málaga, Alicante y Castelló de la Plana. «El auge del alquiler de temporada y el arrendamiento de habitaciones coincide con la consolidación del mercado del alquiler turístico», señala.
«Si bien los datos agregados disponibles apuntan a un peso modesto del alquiler turístico en el conjunto del mercado de la vivienda residencial, esta alternativa habría alcanzado una dimensión relevante en determinadas áreas urbanas y en los distritos céntricos de las grandes ciudades», apunta. En concreto, el número de viviendas destinadas al alquiler turístico, unas 350.000 a principios de 2024, suponía alrededor de un 1,8% del total de las viviendas principales y en torno a un 10% del tamaño del mercado de alquiler de vivienda residencial.
No obstante, destacan las elevadas ratios de vivienda turística sobre la vivienda de alquiler en algunas áreas urbanas del arco mediterráneo —Marbella, Málaga o Elche—, así como proporciones que superan el 20% en las periferias de las áreas urbanas del norte peninsular —Santander, Vigo o Gijón—. En Málaga capital, las cotas se mueven entre el 25% y el 50% según qué zonas, y en Marbella enre el 65% y el 55%.